尾盘缘何神奇逆转 是触底还是下跌中继？（4）

7月京沪穗深房价一年来首次全面回升

国家统计局18日公布，在全国70个大中城市中，7月新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，房价上涨的城市数量占比达71%。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格全部环比上涨。

中原地产根据国家统计局的数据计算得出，7月70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.14%，已连续两个月上涨。与6月0.02%的涨幅相比，7月涨幅有扩大之势。在6月以前，70个大中城市新建商品住宅连续9个月环比下跌。

值得注意的是，7月四个一线城市的新建商品住宅价格全部环比上涨，这是自去年7月以来的首次。此外，被认为是市场先行指标的二手住宅价格也在经过 10个月的下跌后，连续两个月环比回升，且呈现加速上涨态势。"虽然目前的反弹力度还在可控范围内，但楼市反弹已成共识。"中原地产分析认为。就同比而 言，在全国70个大中城市中，7月仍有58个城市的新建商品住宅价格低于去年同期，但整体跌幅已有缩小势头。(中国证券报)

逾七成大中城市房价环比上涨 调控尺度受考验

经历流火七月的"普涨"后，史上最严的楼市调控走到了十字路口。

国家统计局近日公布了7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，6月份这一数据仅为25个，而7月上涨城市个数超过了前6个月之和。

调控未有明显放松，房价上涨城市却陡然翻番。多位业内人士在接受采访时均表示，7月房价"普涨"完全在意料之中，首次置业及改善型需求在货币政策放松下集中释放是主因。

随着"金九银十"的脚步临近，不少开发商已在积极"备战"，7月楼市的"涨声"或是压箱底政策的前奏。

调控尺度受考验

当前中央三令五申严控房价，督查组检查并勒令不得以任何理由变相放松政策，但房价止跌回升的苗头已被悄悄点燃。

8月18日，国家统计局在其官网上公布了7月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价 格下降的城市仅有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个；二手房方面，价格环比上涨的城市有38个，涨势已经较为明显。

上海中原地产市场研究部总监宋会雍对本报记者表示，这波房价上涨主要受首次置业和改善型需求的集中入市推动。"其实，房价上涨势头从3月份开始就有所表现，6、7月份的'普涨'只是一种正常的延续，接下来这种势头应该还会继续，但势头会放缓。"

中国房产信息集团研究总监薛建雄判断，房价上涨的势头肯定会延续，到年底甚至可能会出现"报复性的反弹"，而预计更加严厉的政策也会接踵而至。

其实，从各方反馈的信息看，中央已对房价上涨的势头高度警惕。据《人民日报》报道，国务院督查组认为，调控措施落实较好，但几个问题需要特别注意：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。

目前，随着楼市回暖及房价的止跌缓涨，"稳增长"与控房价的矛盾已变得更加突出，调控走到一个新的十字路口。有媒体援引住房和城乡建设部相关负责人的话称："预计年内不会有大的政策变动，但如果房价出现趋势性的明显反弹，将会考虑出台新的更严厉的调控措施。"

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价再度上涨突显了楼市限购、限贷等行政手段的弊病，当这些行政手段严格执行，市场就会继续陷入僵局；但只要出现"微调"等放松性政策，就容易刺激购房需求入市，导致量价齐升。

一位不愿透露姓名的业内人士分析称，房价上涨的趋势已很难在短期内逆转。"保障房的推进并不是很顺利，导致刚需在货币政策放松的刺激下集中入市，而 房产税在短期内进一步推广也还存在一些障碍。日本、新加坡、韩国等国家都出现过房价大幅度上涨的情况，最终都是通过这两个手段把房价调下来，但现在两项任 务的推进都太过缓慢。"

近日，财政部财科所副所长刘尚希在接受媒体采访时称，开征房产税还有很多准备工作要做，不是发一个文件，一下子就能推开的事情，预计"十八大"以后才能真正提上议事日程。

开发商备战"金九银十"

7月涨势无疑让刚需购房者心头一"热"，但在政策、天气等多重因素下，7月下旬以来，开发商和置业者的热情似乎都留给了"金九银十"。

8月以来，5月~7月形成的成交高峰正在逐步回落，北京楼市开始显露疲态。

北京市住建委网签数据显示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量双双下降，全市住宅网签总量为12000余套，环比7月同期下跌近一成。

汉宇地产市场研究部监测数据显示，8月上半月上海商品住宅成交面积为33.73万平方米，比上月同期缩减23.3%；二手房买卖带看量也出现明显下滑，环比下跌20%~30%，成交量环比出现10%~15%的回落。

市场分析人士认为，为了备战"金九银十"这个传统旺季，开发商8月上半月往往会推迟开盘时间。

这种现象在统计数据中已有所体现，上海8月上半月新房供应量仅为27.47万平方米，占7月份总量比重的37%，供应不足直接影响楼市的整体成交情况。

以上海6月份的销售冠军楼盘中海紫御豪庭为例，该楼盘6月和7月分别签约199、82次，该项目于7月中旬再次加推后续房源后，与首次开盘的快速热 销表现形成一定差距。8月上半月，该楼盘共成交20套房源，成交均价为39199元/平方米。可见，开发商已经逐渐改变推盘的方式。

上海一家大型房企的副总经理对本报记者坦言："我们也注意到7月楼市'普涨'的现象，下半年我们还是持谨慎乐观的态度，推盘计划在年初就已经确定了，公司会根据工程的进度以及对市场的整体判断来推盘，但'金九银十'一定是重点。"

而多位接受采访的业内人士均认为，在首次置业及改善型需求的进一步推动下，今年开发商有望告别去年同期的惨淡遭遇，"金九银十"的成色可期。

值得一提的是， 去年的金九银十因为楼市低迷而落空。据搜房网数据监控中心最新统计，搜房网监测的47个大中城市中，有41个城市2011年"金九银十"住宅成交量低于 2010年同期，占比达87.23%。上海、广州、深圳等8个城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度达62.13%、广州下跌57.82%、深圳下跌 59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。(第一财经日报)

新一轮楼市调控引而待发 专家称或以维稳为主

研究人士指出，未来调控政策或以"维稳"为主

国家统计局最新公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，7月份全国房价环比涨势"十足"，50个城市房价环比上涨，虽然这些城市环比价格涨 幅并不大--均未超过0.7%，但数量比6月翻了一番。面对近几个月楼市的"量价齐升"，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫有些担忧地告诉《证券日报》记 者，从今年前7个月全国商品房销售成交均价走势看，2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%，房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势，下一步，楼市面临着新一轮"价随量涨"。

二手住宅方面，环比上涨城市28个，占比40%。虽然上涨城市较上月减少了3个，但是上涨城市中，涨幅超过0.5%的城市有所增加。

对于7月全国70大中城市新建商品住宅和二手房均持续两月环比上涨，且同比涨幅额略有提高这种情况，链家地产市场研究部常清表示，除了刚性需求外， 近期改善性需求释放的程度逐渐加深，中高端成交占比加大会促使房价结构性的上涨。此外，7月份大部分城市成交量仍然处于持续的高位，购房者入市心态比较积 极，房企及业主对于短期内的市场走势信心十足，价格出现小幅上涨。

对于后续房价走势，研究人士纷纷表示上涨压力仍旧比较大。

谢逸枫从四个方面分析了房价上涨的压力所在。首先，城市化的进程及大量的民间资本依旧是土地价格上涨的因素。二是各个地方政府调控微调城市不断扩 大。三是上半年全国房地产投资和开始建设数据显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。四是房价上涨根源未解决，特别是土地制度和商品房 预售制度及货币政策等财政税收分配制度的根本性制度未发生实质改革情况下，地方政府依赖土地财政和地价推涨房价的现象将越来越严重。

常清认为限购城市的上涨压力更大。在年初限购城市房价降幅深入的基础上，经过市场的复苏，房价涨幅明显却高于非限购城市。并且从二手房市场来看，不 会受到供应节奏以及预售价格的限制，房价上涨幅度较为明显。更能体现出因需求被抑制而导致的集中释放是本轮房价出现上涨的一个原因。目前从政策上看，当前 也是楼市调控政策从行政手段为主转向市场化手段的一个过渡期。采用市场手段进行调节更有利于市场的稳定。

国务院督查组在调研房地产调控执行情况时传出消息，若房价持续上涨则祭出新一轮调控政策，但是公布的调查报告中却只表示"国务院各有关部门将在此次督查的基础上，深入研究并完善房地产市场调控政策，切实巩固房地产市场调控成果"，目前还没有做出新一轮调控的部署安排。

谢逸枫以为，新一轮中央房地产调控主要"维持既有政策，再度调控加码的可能较小"。常清也认为，未来的政策一方面需要保持目前房地产市场的平稳，增强市场未来供应的信心。另一方面，盘活存量房市场，增强二手房买卖活跃度，建立高效的流通机制，此外，进一步加大保障房供应力度，着力解决低收入人群的住房需求。(证券日报)

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