透视福建上市公司2011半年报背后经济脉络（6）

 透视5：地产行业摸不透 

今年，地产行业可谓风雨飘摇。一方面，国家连续出台政策，控制发展，另一方面，市场行情也让人捉摸不透。

代表企业：阳光城 

阳光城发布2011年中报,11年上半年公司实现营业收入12.77亿元,同比增长22.52%;实现营业利润1.18亿元,同比下滑3.74%;实现归属母公司净利润8958万元,同比增长1.19%,每股收益0.17元。
    公司业绩符合预期,结算毛利维持高位公司本期房地产业务收入增长10%,贸易业务增长36%,虽然公司贸易业务增长超过房地产业务,但公司总体毛利率仍较去年同期高出两个百分点。利润增长率低于营业收入原因有两点,第一,本期公司营业税金增长接近100%,这是因为公司本期预收款增加相应税费增加;第二, 本期费用方面增长超过100%,其主要原因是公司近期扩张加速,前期各公司拓展费用较多所致。预计公司年内房地产结算毛利率在45%左右,年度房地产业务收入占比接近七成。

代表企业：冠城大通 

2011年上半年每股收益0.54元:期内公司实现营业收入43.4亿元,同比大幅增长56.0%;录得净利润4.0亿元,同比增长91.3%,合每股收益0.54元。
    正面:
    营业收入大幅增长56.0%至43.3亿元:本期漆包线业务销量基本持平,同比增长仅3.0%,但价格提升使得分部收入上涨24.2%至22.7亿元;房地产结算19.6亿元,同比上升122.2%,结算面积9万平米,同比上升50.3%,主要结算项目是太阳星城B区,14.7亿元,6.66万方,净利润率22%。
    费用控制好:三项费用率为3.6%,维持在历史平均。但管理费用因员工薪酬开支增加,同比上升78.9%至7,856万元。
    负面:
    净负债率上升11.9个百分点至44.8%:海科建并购是上升的主要原因。期末公司货币资金5.2亿元,较年初下降49%。
    推盘较少,销售平淡:受推盘节奏影响,公司上半年销售仅10.1亿元,销售面积7.6万方。期末预售房款仅33.9亿元,较年初下降13%。
    发展趋势:公司未来两年的业绩主要靠太阳星城C区和B区结算,预售账款中还剩C区23亿,B区7.3亿。太阳星城C区目前成交均价3.6~4万/平米,以 1.5万元的单方成本计算,毛利率在50%以上,预计将有效推动公司未来毛利率至15%以上。但限于北京区域较为严格的限购政策影响,公司项目去化情况还不理想,继而影响到2012年的业绩确定性。公司未来看点依然在于,海科建后续股权收购,以及福州、南京、苏州等地异地扩展表现。
    估值与建议:我们维持2011/2012年盈利预测每股0.98元和每股1.13元。目前股价对应的2011/2012年市盈率分别为8.6、7.5倍, 对2012年净资产值有47%的折让。公司在北京项目进入结算期,业绩锁定性较强,NAV折让较高,我们维持“审慎推荐”评级。

代表企业：三木集团

三木：公司经营数据:2011年1-6月,公司实现营业收入20.43亿元,同比增长26.05%;营业利润2455万元,同比下降33.62%;归属上市公司股东的净利润1495万元,同比增长11.66%;摊薄每股收益0.03元,符合预期。
     公司基本面概述:第一大股东为福建三联投资有限公司,控股18.06%。公司主营业务为商品贸易和房地产。房地产项目有“家天下·三木城”项目、“水岸君山”项目和福建人才公寓项目,分布在福建及湖南等地。截至目前“家天下·三木城”推进尾盘销售;“水岸君山”已经取得预售许可证的商品房基本销售完成,目前正安排B-1、B-2、C组团加紧开发;福州人才公寓项目属限价商品房,目前项目在建面积7.6万平米,基本完成购房申报及资格审查。
     商贸增收,地产增利:1)商品贸易是营业收入增长的主要来源,报告期内商品贸易实现营业收入17.42亿元,同比增长38.80%,但商贸业务的毛利率一直较低,仅为2.24%,同比下降0.62%。2)房地产开发是公司利润的主要来源。
     报告期内房地产实现营业收入2.56亿元,同比下降22.34%,毛利率49.91%,同比增加7.38%。报告期末预收账款8.18亿元(包含商品贸易),较期初增长46.01%。
     土地储备增加:全资子公司青岛森城鑫公司投资建设胶州湾产业新区基础设施项目约3亿元,且在报告期内挂牌取得了360亩土地。武夷山三木公司以3600万元的总价取得了自驾车营地项目(公司持股51%)第二期282亩土地,该公司土地储备升至849亩。

[责任编辑：莫莫]