20城限购或致股楼逻辑重构：地产股或分化选择方向

本报记者 王丹 上海报道

楼市资本链条

似乎场景再现，不少身边的朋友在寻找楼市的火爆与2015年上半年股市去类比。

但是天然的金融属性差异，又使得股市的逻辑在楼市不能完整复制。

不过对于两个市场的走势而言，资本的动向却雷同地扮演决定性功能。恰逢十一长假，一系列城市推出限购政策，楼市、股市，或者与楼市最为相关的地产板块，又将会发生什么变化？

导读

“房地产调控近期密集出台，或被视为悬空的靴子快速落地，从而利空变利好；但也可能被视为黑天鹅，后市方向如何，要看市场做出怎样的选择，个人认为，房地产板块可能会出现分化，估值和业绩对股价走势的影响会更重要”，一位私募人士接受21世纪经济报道记者采访时指出。

十一黄金周，对房地产市场来说，却不是金色的。

从9月30日卷起的这轮限购限贷调控“飓风”，截至10月9日，已横扫全国超过20个大中城市。

有投资者不禁在朋友圈中“感言”：十一前买不起房，十一后买不了房，也好，断了念想，重到股市游泳去。

21世纪经济报道记者了解到，目前投资者最为关心的，还是在如此强有力的限购限贷调控措施下，房价是否会真的迅速下跌？同时，房市经此降温后，会否倒逼市场中的流动资金回流股市，而刚见整体发力的房地产股票又能否扛住打击？

对股市正面影响有限

方正证券首席经济学家任泽平在2015年中曾成功预测到“一线房价翻一倍”。

21世纪经济报道查阅公开资料了解到，近日，他在最新研报中明确指出，现密集出炉的房地产调控，将使楼市销售迅速降温，此轮房价上涨已近尾声，房地产小周期趋于结束。谈到对股市的影响，他表示，资金面上构成利好，但基本面可能利空，部分周期股或跟着承压。

众禄研究中心等分析机构也认同楼市监管趋严，投资地产的资金可能会分流到股市的说法。但部分机构亦指出，流入股市的资金量以及对股市的提振程度，则持谨慎态度。

10月9日，中信证券在 策略研究报告中指出，地产新政冷却房市销售后，挤出的资金对股市的流动性有正面影响，但程度可能比以前弱。原因一是无风险利率进一步下行空间有限；二是趋 严的监管环境下，股市资金加杠杆难度高；三是地产交易冷却后，投资类资金短期难以从房市撤出；四是分流房市资金不是只有股市一条通道。

广发证券策略研究部门更是提醒道，房市资金能否回流股市，从历史经验看，还需视货币政策情况，宽松周期下对股市有利，但货币紧缩周期下，房价下跌并不能促使资金回流股市。而他们认为，从10月6日央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的讲话上分析，接下来要看到货币政策进一步宽松的可能性较低。

据21世纪经济报道记者了解观察，目前相对来讲最乐观看待地产新政对股市可能产生利好效应的是投资一线的一些公私募人士。上海的一位证券类私募基金经理郁斌（化名）指出，可以结合去年上半年的股市来看这轮房市。

“并不是说房市接着很快要大跌，而是从理性投资角度，不用意外这轮房市的降温”，郁斌说，调控政策其实只是让降温时间提前，强度更大。他自己从 去年年中开始看房买房，因此对这轮股市和房市的动态了解多一些。在他看来，这轮房价上涨也是结构性牛市，除了内在的基本面原因，外部主要是资产配置需求和 庞大资金的推动作用。“如果四季度股市回暖，产生吸金效应，就有望引来房市的投资资金，目前股市的问题是人气低迷”，他说。

房市降温其实已有预期

今年9月中旬，上海一位公募基金经理向21世纪经济报道记者断言，房市已现短期见顶迹象。他的理由很接地气，说在今年下半年的楼市上涨中，追涨 人群更广，从一线城市已扩大到二线城市甚至三线城市，全民炒房潮再现。在这种氛围下，其实有一个风险信号正在显现，那就是供需力量转变，卖房意愿增强。

他说，去年年中股市临近5000点高位，当时专业投资者和众多资深股民考虑的都已不是还有哪些板块和个股可以买，而是考虑在何时可以利益最大化 的卖出。这轮房地产牛市也一样，据其熟悉的一位房屋中介朋友介绍，今年8月底、9月初，该基金经理所住楼盘周围的二手房出房量明显增多，虽然价格没有明显 下降，但卖房跳价现象大减，多诚意出售，反而是买方开始犹豫。

这里值得说明的是，8月上半月正值楼市狂欢之时，截至8月18日早上8点，上海当月二手房市场成交就已突破3万套，环比上月同期增速达50%。此外，该区域属于上海内环房价较高、又较受购房者青睐的住宅区域，今年5月之后二手房真实挂牌出售数量就比较稀少。

A股市场在9月份也出现了非地产上市公司卖房热，继*ST宁通B（200468）拟处置两套北京西城区的“学区房”减亏保壳后，9月22日，云赛智联（600602）公告出售一处上海房产获得了约1.86亿元收益；9月27日，天和防务（300397）又公告，拟处置此前购置的位于北京市朝阳区的三套房产。

如果说*ST宁通B和天和防务卖房是为自保，那么，10月1日宣布卖房的东山精密（002384）就不同了。该公司公告称，将继续公开挂牌处置子公司苏州牧东持有的两套位于苏州工业园区的非经营性房产，加之此前处置的两套，所产生收益预计会超过公司最近一个会计年度经审计净利润的10%。

而据东山精密今年半年报显示，预计今年前三季度归属于上市公司股东的净利润为15758万元-18010万元，较上年同期增长180%-220%。

地产股或分化选择方向

有私募人士认为，若从基本面出发，房地产股目前还有一些低估值标的。今年1-8月，万科销售额为2374亿元；中国恒大为2354亿元；碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产等销售额也都超过了1000亿元。即使今年四季度楼市降温，成交惨淡，但前三季度的业绩已经基本上形成了2016年年报的“闪光点”。

事实上，今年上半年，房地产股整体走势并未随着房市升温而有所上涨，反而是在所有行业板块中平均跌幅靠前，据同花顺数据统计显示，沪深两市中跑赢大盘的房地产个股仅占约四成，没有充分反映房地产行业的基本面。

直到今年三季度，房地产板块才热闹起来，在各路资本举牌潮的推动下，整个季度该板块累计涨幅达11%，在行业板块排名中转而靠前，且约有85%的个股期间上涨。

“房地产调控近期密集出台，或被视为悬空的靴子快速落地，从而利空变利好；但也可能被视为黑天鹅，后市方向如何，要看市场做出怎样的选择，个人认为，房地产板块可能会出现分化，估值和业绩对股价走势的影响会更重要”，该私募人士说。

今年9月前后，方正证券首席经济学家任泽平就曾在公开场合表示，这一轮房价上涨已接近尾声。而目前，随着这轮密集的调控政策出炉，房市成交情况大概率减淡。那么，二级市场上的房地产股还值得投资吗？

谈到投资地产股，自然想到今年以来频频出现的举牌事件，从宝能举牌万科抓住市场眼球开始，恒大又接续举牌万科A（000002.SZ），同时举牌嘉凯城（000918.SZ）、廊坊发展（600149.SH），再到近期融创中国举牌金科股份（000656.SZ）。

需要指出的是，内行看门道，在地产分析师看来，这些地产股频繁被举牌的逻辑主要是实业和资本市场套利的可能性，以及较高的股息率所带来的较为确定性的获利机会。

华南某基金公司权益类总监日前在一次媒体交流会上表示，其实如恒大等地产大鳄举牌地产股，不是出于看好被举牌上市公司的发展，而是希望借助大量 持股增加话语权，与被举牌上市公司合作，目前市况下拿地可能要比二级市场上拿股权花费高得多。而现在机构投资地产股，除了基本面，还看其股价对每股资产净 值NAV指标，理论上，当地产公司NAV高于公司市值时，就有可能吸引资金进入股市套利。但在实际操作中，也并非所有NAV高的地产公司都有可能触发长线 资金的投资兴趣，相对来说，旗下资产在一二线城市的房地产开发企业更有这方面的潜力。

日前，一位朋友向21世纪经济报道记者抱怨，一直想买陆家嘴旗下的锦绣前城一手房，但托人也没有买到。而相关数据显示，今年9月，该楼盘完成网签170多套，平均每平米价格7.25万元，比今年上半年成交价格明显高不少。而结合该楼盘户型，按照平均每套100平米计算，则总成交额已超过12亿元。

陆家嘴今年7月底公布的二季度经营数据显示，至二季度末，公司在售的上海住宅物业的总建筑面积已达12万平方米，以在售面积为基础计算的去化率 达95%，不过，这一业绩并没有停滞其转型的脚步，目前该公司在向“地产+金融”双引擎主业转型。地产分析师刘江认为，转型中的房地产股也值得关注。

投资者心态摸底

“跟风买房，越涨越买，也是不理性的行为”，罗女士（受访者化名）说，如同股票投资，要综合性的分析。非理性跟风买房不乏被套案例，宁波的蒋女 士就是其中之一。她虽不是温州炒房团的一员，但作为有自己的实业公司的浙江人，在上海购房是很普遍的事。2010年，楼市热度正盛之时，她随波逐流，在上 海的两个高档小区分别抢购了一套200多平的大户型和一套88平米的小户型，说“抢购”并不夸张，当年她买的这套大户型抢购热潮曾引发轰动，且房屋价格高 达千万以上。

让她郁闷的是，这套房子入手后，并没有出现预想中的继续大涨，反而随着房地产调控政策，五年来几乎停滞不前，2015年3月挂出去转让，一直少 人问津，直至2015年下半年楼市多项刺激政策出台，市场稍见回暖，才有买家来谈。按她的话说：“人家买房赚钱，我买房一套就是5年”。最后出手时，虽然 每平米的价格高了一点，但若加上房贷利息、入住和交易时各种手续费、房产税，具体算下来，还是亏钱的。反倒是那套小户型，占着学区房的优势，涨了不少。

刚性自住暂不谈，有多大经济实力，想追求怎样的生活品质，大房小房均可。但若投资，要考虑需求端，毕竟卖出兑现才是落袋为安。

她告诉21世纪经济报道记者，自己一位朋友现在定居深圳，2012年也在上海出资1000多万投资了一套江景房，后来没在上海定居就一直想卖， 但房价不涨，也是到2015年才卖出的，基本平价卖出没赚钱，人在外地卖出时很难，被中介忽悠过来三四次，来回机票不算，人也折腾不起，后来已经到了非常 烦躁的程度，碰到个诚意的买家，就成交了。

[责任编辑：曾真真]