抢食深圳巨无霸地块 佳兆业300亿勾画酒店群

去年漂亮完成区域“换防”后，佳兆业今年的扩张重点仍会布局在一、二线城市，以快周转净地为主，加强收购合并与合作。

“竞拍过程很顺利，价格在我们意料之中，”4月11日下午，佳兆业集团控股有限公司总裁及执行董事金志刚面对面接受了时代周报记者的专访。在聊起两天前那场夺地大战时，他仍激动不已，“我们关注大鹏区域十几年了，这次买得很值。”

4月9日下午，深圳土地出让史上最大“巨无霸”地块—“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”(以下简称“下沙项目”)公开出让，总占地面积约 86.98万平方米，规划总建筑面积51.6万平方米，金志刚坐镇竞拍现场，佳兆业与生命人寿联合体最终以54亿元成功竞得，较起拍价34亿元溢价 58.82%。按照佳兆业的计划，在下沙项目开发上将最少投入300亿元，将在大鹏湾建成佳兆业的酒店群。

除此，金志刚透露，在去年漂亮完成区域“换防”后，佳兆业今年的扩张重点仍会布局在一、二线城市，以快周转净地为主，加强收购合并与合作。

300亿元建滨海酒店群

和竞争对手招商与港中旅联合体、华润的迟疑姿态不同，佳兆业与生命人寿联合体加价果断，志在必得。

不过，这是一场土拍悬疑剧，华侨城一度充当烟雾弹的角色。在拍卖之前，市面上一直流传“定向给华侨城”的消息，但在竞拍现场，华侨城并未出现。“我们只 是在前期提交了资格审查，但最终并没有提交竞标申请，”华侨城内部人士对时代周报记者透露称，公司擅长做旅游和文化开发，但这块地规划和公司期许不吻合， 最后只能作罢。

面对最高举牌到多少钱的问题，金志刚巧妙地回答：“这个项目我们认为是值得的。”

“我们关注大鹏十几 年，把区域摸得很透，”金志刚介绍称，十多年前，佳兆业就曾参与过大鹏的旧改项目，公司首个开发的KPR佳兆业广场，也是区域内首批运营的滨海旅游度假综 合体项目，去年下半年才开盘销售；五年前，公司还收购了金沙湾酒店，不过由于配套差、设备旧，佳兆业对此进行了改造并引进了万豪酒店，明年夏天时候万豪酒 店就准备开业。

按他的描述，现有的两个项目离新拿的地块也就两三公里，开车三分钟，一脚油门就过去了。“下沙有深圳最美的沙滩，沙质柔软，海水清澈，几公里长的海岸线，”在金志刚看来，深圳倡导湾区经济发展，这一点对佳兆业项目运作是极大利好。

聚焦湾区经济，是2014年深圳市长许勤所作《政府工作报告》中的重点着墨之处，深圳市将重点打造前海湾、深圳湾、大鹏湾、大亚湾等在内湾区产业集群。这意味着，湾区经济将成为深圳城市发展的新动脉。

“这个项目体量足够大，可以做出很多文章来，”金志刚说。

配套一定要做足，把经脉都打通，5年内项目落成后要容纳10万人，还要能容纳车位等；配套还要优，要有顶级的接待功能，20年内不许落伍。

金志刚透露称，佳兆业在大鹏地区将按照五星、超五星、精品酒店的标准建立酒店群，各个酒店之间形成一种竞合关系。

视快周转净地为收储目标

质疑声并不是没有，蜂拥来的是外界对佳兆业资金和操盘实力的双重担忧。

“出让条件看，还是比较严格的，地块中过半的45.58万平方米(市政设施用地、公共绿地、公共设施用地、道路用地等用地)的产权建成后要无偿移交给大 鹏新区管委会，除此，项目还有大体量的商业运营项目，都对开发商的运营和资金链提出考验，”深圳地产圈分析师王浩(化名)对时代周报记者如是说。

事实上，在此前的报道中，大鹏新区管委会相关负责人就曾坦承：“这块地的起拍价不高，突显出了政府拍地的诚意，但由于有大量持有物业，对开发商的资金实力要求并不低。”

“所有的业态类型我们都干过，做下沙项目没有所谓经营业态突破上的压力，”金志刚称，选择和生命人寿合作，项目由佳兆业来操盘，但在资金来源和投资风险上有了共摊保障，

“长线的项目，希望能够转起来，最主要还是看决心问题。”

根据合作协议，佳兆业深圳与生命人寿已同意成立合营企业公司，该公司将由佳兆业深圳与生命人寿分别拥有51%及49%权益，各自按权益部分出资持有及开 发该幅土地。颇为微妙的是，此次联合拿地的生命人寿与佳兆业有着紧密联系。多次增持后，截至今年4月1日，生命人寿持有佳兆业15.2%的股权，仅次于佳 兆业大股东的持股比例。

“不过，不能单看深圳大鹏这一个项目，佳兆业现在仍处于扩张期，有拿地冲动，财务状况也是外界始终关注的重 点，”王浩续称，根据佳兆业官网数据，今年一季度，公司累计合约销售额41亿元，但仅1、2月份两个月，公司就已斥资63.3亿元接连拿下位于南京、成 都、苏州、惠州等地的8幅地块，其中仅南京地块就耗费约44亿元。

从大手笔拿地姿态来看，佳兆业眼下的动作与去年很相似。2013年，佳兆业加速重返一二线城市，曾斥资超140亿元，在北京、上海、广州、深圳和杭州等地相继拿下32幅地块，其中在广州就一口气拿下四个“大家伙”地块，还以代建代管的方式入主命途多舛的北京“长安8号”项目等。

在拿地背景之下，海外发债、票据融资是2013年佳兆业资本大戏的重要一幕。按照佳兆业的年报和公告数据，2013年，公司通过发行13.14亿美元海 外债，负债率下降了20.3个百分点至62.1%。整体融资成本从10.2%降低至8.1%，债务期限从2.2年延长至3.7年。今年1月份，佳兆业又发 行一笔2018年到期，利息为8.87%的优先票据。

“佳兆业目前最近的海外债务是到2015年底才需偿还的一笔15亿元人民币的债 务，这差不多只相当于公司一个月的销售额，”在前不久的2013年业绩会上，佳兆业集团副主席谭礼宁曾表示，公司短期内不会有再融资的压力，但未来仍会考 虑融资，考虑到美国收紧量化宽松政策，预计今年的融资成本会明显提高。

在采访中，金志刚并未透露接下来会有哪些资本动作。但他坦承，接下来会重点关注一二线城市的快周转净地，加强收购合并与合作，尽量避开土地市场的激烈争夺。

欲开拓养老地产产业链

面对近年住宅开发过程中的种种限制，金志刚的团队也在考虑，下一步该做什么。

“消费升级，市场在变，我们也要主动求变，”金志刚说，会围绕不动产和不动产的运营来做思考和尝试，旅游地产、养老地产、文体事业及相关全产业链上的 事，都可以做，客户需求变了，但其他没啥变化，佳兆业这条生产线上可以跑公寓、别墅、商城，当然也可以跑其他产品，几十万、几千万、甚至上亿的项目都应该 没问题。

针对旅游地产，金志刚介绍说，公司现有辽宁东戴河和深圳大鹏湾两个旅游地产产品，其中在东戴河的渤海度假产品业绩突出，客户基 本都是一次性付款。公开资料显示，佳兆业辽宁东戴河项目，占地总面积11平方公里、拟总投资500亿元、规划6-8年内完成，是中国北部最大的滨海旅游度 假地产项目。

金志刚坦承称：“养老地产，我们倒是想搞清楚，做养老地产的那些企业是怎么想，怎么做的。”

4月10日下午，全国首例养老用地在深圳试水挂牌公开出让，金志刚也带着团队去了。进到竞拍现场发现，有些公司是第一次进拍卖场，进去之后直接坐在观摩席上，经过主持人反复提醒才坐到中间拍卖席上，但就是他们下手快准狠，短短时间内两地块就被两家非房地产 企业抢走了，4亿元和2.8亿元的价格分别比起拍价高5倍和7倍，楼面价也分别接近1.5万元/平方米和1.84万元/平方米。

金志刚直呼，以后老不起了。不过按照佳兆业集团董事局主席郭英成此前透露的消息，佳兆业今年已计划先进军小区养老医疗业务。

[责任编辑：朱燕]