佳兆业激进拿地 触角伸向四线城市

　黄树辉

　　不久前刚下调了今年销售目标的佳兆业却在年底开始在全国各地疯狂“拿地”，仅12月14日，佳兆业就一次性拿下辽宁省葫芦岛市及鞍山市的6幅地块，在此前的11月，佳兆业则连续三次出手，竞得13幅土地。仅这一个多月佳兆业已耗资近38亿元人民币买地。

　　就在11月，佳兆业刚刚宣布将今年的销售目标由之前的100亿元下调至90亿元。

　　此举一度引发外界的纷纷猜想。但12月21日，佳兆业对外发布消息，公司主席郭英成及其家族于12月13日至17日的连续五个交易日，在公开市场共增持6651.3万股佳兆业股份，郭氏家族对佳兆业的持股比例由原来的59.40%增加至60.76%。新闻资料称：“增持公司股份反映了对集团的前景充满信心。”

　　一天内拿下9宗土地

　　在深圳发家的佳兆业在业内素有“烂尾楼专业户”之称，虽然与恒大地产同于去年在香港上市，但佳兆业明显感受到了来自恒大地产的压力，截至12月18日，恒大地产的销售规模已经达到500亿元，是佳兆业的5倍多。

　　这似乎可以理解为佳兆业疯狂拿地的动因。12月14日，佳兆业通过招拍挂方式，以近8.95亿元投得分别位于辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区及鞍山市共6幅地块，预计合共总建筑面积将达约178万平方米，楼面均价为每平方米502元。

　　此前的11月25日，佳兆业在四川、辽宁曾创下了一天内拿下9宗土地的惊人纪录，堪称年底土地市场上最为激进的“一匹黑马”。

　　在短短一个月内，佳兆业已增加土地储备超过500万平方米，这相当于该公司在上市初期土地储备量的42%。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示，12月14日所拿地块使佳兆业在辽宁省的据点增至四个，深化了该集团在东北地区的战略布局。

　　实际上，早在今年9月，佳兆业便率先打响土地争夺战，开始频繁拿地。9月15日，佳兆业在江苏成功竞得太仓地块；10月13日，佳兆业以约2.3亿元购得广州佛山市顺德地块；10月17日，佳兆业以3.06亿元投得江苏省江阴市周庄镇两幅商住地块；10月22日，佳兆业通过收购的方式购得广东顺德杏坛镇地块。

　　整个11月份，佳兆业又连续“跑马圈地”，三次共计以29亿元竞得13幅土地，总建筑面积约为328.7万平方米，整体每平方米土地成本约为884元。

　　与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，一个月内的新增土地储备大部分位于四线级市。

　　佳兆业在给《第一财经日报》的回复中称，公司一直规避地王的竞投，实现低成本土地策略，实现杠杆收购，即用较少的资金实现较大项目的成功收购，而在珠三角内，则重视旧改，注重收购烂尾楼项目。

　　佳兆业总裁黄传奇解释，一方面，佳兆业作为成长性企业，会要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。另一方面，佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，尤其是一些地级市以及一些省会城市，限购可能性小，并且经济处于高速发展期，刚性需求始终是市场的主导力量，政策都是支持首次置业的，所以不担心政策的调整。

　　综合此前的数次拿地数据，截至12月22日，佳兆业土地储备已经接近1700万平方米。佳兆业称，这些土地足够应对未来3~5年的开发所需。

　　五年内欲跻身开发商前十

　　黄传奇坦承，目前地产业已经告别了暴利时代，佳兆业今后要改走快速资金周转模式，明确要把规模做上去，再通过规模采购、招标，在供应链上降低成本，佳兆业要学习的目标是快速发展的恒大地产。

　　自上市以来，恒大地产始终保持着高速扩张态势。根据中国指数研究院的统计，今年1至11月恒大地产新增土地储备3231.29万平方米，超过万科的2196.99万平方米，在国内排名第一，其中仅11月就新增土地储备713.22万平方米。恒大地产的积极扩张策略，或许为佳兆业的激进提供了现实参照。

　　在大规模拿地的背后，佳兆业同时进行了规模不小的融资，其中11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元；12月1日又在香港发行五年期人民币15亿元的以美元结算可转股债券。

　　而根据公告发布的数据，1至11月，佳兆业累计实现合约销售额约85亿元人民币，同比增长67%；合约销售面积约76.6万平方米，同比增长26%。以此推算，佳兆业前11个月平均售价达每平方米11130元，增长33%。黄传奇表示，佳兆业年内跨入百亿俱乐部大有希望，预计全年可以同比实现60%以上的增幅。

　　支撑佳兆业大举扩张的另一路径，是与地产巨头合作开发。2010年内，佳兆业先与海南省最大开发商海航置业签订框架协议，共同拓展内地房地产市场，包括商业地产及旅游地产等项目；又与香港长江实业(集团)有限公司订立协议，共同发展深圳龙岗区坂田街道的旧城改造项目，总土地面积约7.7平方公里。

　　从可园到布吉东大街都是佳兆业参与旧改的典型杰作，但仅仅通过改造烂尾楼和旧城改造的发展模式已日渐成为掣肘。黄传奇说，佳兆业确实盘活过不少烂尾楼项目，做得很漂亮，“但处理一个烂尾楼项目要花费一个团队三四年的时间，而且天天打官司，这不符合佳兆业上市后的定位。”

　　相对于百亿销售规模而言，佳兆业更看重全国布局。目前，佳兆业已进入珠三角、长三角、环渤海地区、成渝地区及华中地区等五大区域，覆盖深圳、广州、东莞、惠州、上海、江阴、太仓、常州、成都等15个城市。

　　黄传奇说，佳兆业希望保持每年至少30%的复合增长，按此增幅2011年大概能达150亿元，至2012年则可突破200亿元，而佳兆业的长远目标是从行业二线位置晋升至一线开发商，五年内跻身前十。

[责任编辑：莫莫]