万科2479亿高估值悬空 叫停深铁重组只差华润表态

长达一年多的万科股权之争终于即将结束，继前海遭遇监管层重点关注后收手、恒大表态“无意控股股东”之后，昨晚，万科A发布公告称， 董事会同意终止与深圳地铁集团（以下简称“地铁集团”）重大资产重组，这意味着万科股权之争的六方势力已经有四方给出了明确表态，考虑到此前安邦已经暗示 的“财务投资”，目前只剩下华润。更多的业内人士认为，此时华润表态与否已经对结果产生不了多少影响，维持现在的局面是未来很长时间万科必须保持的状态。 然而，问题并非已经解决，对于股价疯涨过后目前仍高达2479亿元市值的万科A而言，没有了股权争夺概念股的标签以及与地铁集团重组的预期，似乎有些悬空 的感觉，接连炒作而导致的虚高估值也或将踏上真正的估值回归之路。无论对于万科，还是宝能系等各大重要股东而言，这显然不是好消息。

关键重组告吹

缺席华北媒体沟通会的万科总裁郁亮显 然办了件更大的事。由于几方没有谈拢，万科引入地铁集团的计划终究没能成行。12月18日万科发布公告称终止以发行股份购买资产事项，即终止与地铁集团的 重组计划。万科给出的理由是，由于部分主要股东公开表示不同意见，并且各方尚未就本次交易的具体方案达成一致意见，考虑到公司A股股价自复牌以来波动较 大，当前各方对本次交易方案的调整尚无法达成一致意见，继续推进方案的条件不成熟，本次交易将面临重大不确定性。因此，董事会同意终止本次交易事项并与地 铁集团签署《万科企业股份有限公司与深圳市地铁集团有限公司之发行股份购买资产协议之终止协议》。万科方面进而向北京商报记者表示，目前关于事态的解释以 公司公告为准。

实际上，万科的重组计划始于2015年的12月，直到今年3月万科管理层才揭开重组的真面目，即引入地铁集团以增加站队筹码对抗资本进入。按照 当时的计划，首先，地铁集团将向万科注入优质地铁上盖物业项目资产；其次，初步交易对价介于400亿-600亿元之间；第三，万科将采取向地铁集团发行新股为主的方式引入资产。不过，这一计划随即遭到了大股东华润以及宝能的反对。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，万科终止重组原因首先在于，随着万科股权之争事态的变化，万科管理层的危机似乎在解除；第二，不排除 当时地铁集团本身也是万科应对股权之争的一个重要筹码，而现在万科和地铁集团进行协调、终止协议的成本是不高的；第三，恒大此次表态对万科是财务投资而非 战略投资，也使得万科压力减少，所以此前一些既定的协议和安排可以缓一缓。“对万科管理层来说，自然压力减少了，可以认为在这场股权之争中，万科经营方面 解除了警报。当然后续不排除和地铁集团在具体土地开发等项目上会有合作，这和目前股权投资方面的合作是两码事。”严跃进如是分析。

华润态度成关键

恒大表态不以控股为目的、宝能受到监管压力、万科管理层力推的重组计划也宣告终止，万科股权之争大戏在短短几日之内上演了大调整。在行业人士看来，万科股权架构之中的关键几方，未来也不会有太大的其他动作，维持现状或是最大的可能。

12月17日晚间，一举成为万科第三大股东的恒大集团首次对外表态，看中万科的并非控制权，而是万科的未来，无意成为控股股东，这是恒大对外首 次表态投资万科意图。根据万科股权架构，目前恒大持有万科14.07%的股份，而恒大的这一表态也被外界解读为，恒大持万科股权也将阶段性地停留在这一数 值上。

和恒大不同，作为万科第一大股东的宝能系并没有对外明确过进入万科的意图所在，不过也有行业人士从宝能对于格力的表态以及监管环境的升级中猜 测，宝能未来不会对万科轻易再增持，更有消息曝出，在宝能系持股万科的9个资管计划之外，作为增援计划的2个资管计划已经处于“清盘”状态。这也意味着没 有了资金后援，宝能系继续增持万科的可能性已经变得很微小，行业人士指出，这也许就是董事局主席王石所谓的“明朗”。

此外，各方认为除了宝能、恒大以外的华润、安邦的表态变得格外关键。截至目前，华润仍是万科第二大股东，持股15.29%，安邦则持股 6.18%，万科管理层合计权益占比有8.41%。截至发稿安邦及万科方面并未针对恒大表态后的股权之争未来发展方向向北京商报记者透露更多信息。不过， 有行业人士判断，安邦早在今年9月就曾与万科联合发布过声明，表达了支持万科发展，明确希望万科管理团队、经营风格保持稳定的想法，万科管理层更是对安邦 表达了欢迎之意。“有此前的公开表态作为基础，且作为险资的安邦也同样承受着监管压力，因此未来再增持万科的可能性很小，更多的还是会充当战略投资者角 色。”该行业人士称。

相对于安邦，现在只剩下第二大股东华润的站队还未明确。有接近万科人士向北京商报记者透露：“实际上，在此次股权之争中华润的态度反转让万科管 理层变得很被动，而现在华润的态度也将决定事态未来的发展方向。现在我们不能肯定宝能系与恒大系是否会撤出，假设撤出，华润接盘也是很有可能的，如果一旦 事态变化，万科也不再是万科管理层的万科了。”

严跃进也表示，对于华润来说，后续会和万科管理层的协调力度加大，关系也不会像此前那么僵硬，华润依然会从国资的角度来引导万科的健康发展，甚至在引入多元化的机构投资者成分上会听取万科的意见。

难以为继的高估值

在北京一位私募人士看来，没有了股权之争标签以及地铁集团的重组预期，万科面临的最大问题就是目前的高估值将无以为继，而万科A一旦踏上估值回归之路，公司的重要股东宝能系、恒大等都将面临巨大的压力。

“从去年开始万科股价一路暴涨的支撑就是各路资本的不断抢筹，尤其是宝能系、恒大等资本方的介入，让市场一度对万科的控制权争夺产生了预期，万 科也因此成为股权争夺概念股，现如今，宝能系和恒大的收手，无疑让支撑万科高估值的利好破灭，预计此前跟风买进的投资者或将出现获利了解的情况。”该私募 人士认为，如此而来，万科A在二级市场将可能会面临一定的调整压力，被炒高的公司估值也会逐渐回归理性。

交易行情显示，截至12月16日，万科A的总市值为2479亿元，对应的PE（动）约为22.51倍。而在北京一位房地产人士看来，与同行的多家公司对比，万科A的估值确实有些“虚高”。诸如，同样截至12月16日，招商蛇口的PE（动）约为18.1倍，保利地产 的PE（动）则为11.71倍。实际上，此前一路疯涨的万科A，在近期已经出现了一些“上攻乏力”的表现。据统计，自今年11月18日盘中创出29元/股 的历史最高价之后，万科A股价便一路承压。若以当时最高的29元/股计算，万科A在11月18日的最高市值曾高达约3201亿元。而在12月16日，万科 A的股价已经跌至22.46元/股，对应的总市值则缩水为约2479亿元。相当于在不到一个月的时间里，万科A的总市值最大缩水额度高达722亿元。“万 科A近期股价的连续回调就能说明公司估值方面有些虚高。”在上述私募人士看来，恒大最新做出的无意成为万科控股股东的表态，让万科A瞬间失去了一大支撑目 前估值的利好预期。

与此同时，万科与地铁集团重组的正式告吹，也将让万科A的估值进一步承压。“虽然此前就存在各方大股东意见不和的情况，但市场对于万科与地铁集 团的重组预期一直存在，这也可能是多路资本敢于持续高位加码万科的原因之一，而重组的正式告吹则让市场预期彻底破灭，万科未来的盈利预期也将因此而受到负 面影响。”沪上一家小型投资机构负责人认为，万科与地铁集团重组的失败，将让万科股价短期面临较大的压力。“没有了股权争夺概念以及重组预期，以目前万科 的估值确实存在调整的需求，具体调整的幅度并不好判断，还要看后期市场各方以及万科公司的业绩表现。”该投资机构负责人如是说。

[责任编辑：曾真真]