京津冀一体化河北14公司投资机会全解析

继上周理财周报打开京津冀26个产业版图之后，注意到从地域上而言，主要产业机会将会扎堆于河北地区，本周将重点关注一体化给河北产业带来的机会，主要围绕受影响最大的房地产、交通运输、机械设备和钢铁行业。

据理财周报记者统计，河北省这四个行业领域里共有14家本地的上市公司，总市值1320.9亿元，行业在地域分布上趋势显著，3家主要房地产公司全部聚集于廊坊，而石家庄多为机械设备和钢铁行业公司。

房地产土地储备：上市公司共89987万方，华夏幸福占绝对优势

河北的房地产公司分为本地公司和非本地公司。本地的上市公司主要是华夏幸福、廊坊发展和荣盛发展，非本地上市公司还有万方发展、大龙地产、金隅股份、香江控股、和万通地产。

从房地产用地土地储备上而言，华夏幸福占据绝对优势：它拥有一级土地储备71000万方，占据所有河北房地产上市公司一级土地储备总量 （89987万方）的78.9%，其中1878万方属于二级开发土地，其中1676万方项目是在廊坊地区。廊坊的二级土地开发项目储备总量是2010万 方，而华夏幸福的二级土地开发项目储备已经占去了该地区二级土地开发储备总量的83.4%。

随着京津冀一体化发展，华夏幸福并不满足于现状的“土地主”状态，还在不断吞并新的资产。2014年3月25日，公司发布公告称，华夏幸福同意全资子公司京御地产以总价款人民币35079.55万元收购京华地产持有的廊坊市圣斌地产100%股权。

廊坊发展拥有第二大规模的一级土地储备，为14980万方，而荣盛发展拥有第二大规模的的二级土地开发，为656万方，其中303万方是在廊坊地区，但这两家公司均与华夏幸福土地储备规模相距甚远。

而在非地产用地土地储备情况来看，多为工业用地。如河北钢铁、在邯郸、承德的561万方的承租及自由土地，这是河北非地产土地储备规模最大的上市公司；风帆股份、天威保成、凌云股份、巨力索具、海大集团、恒天天鹅、乐凯胶片、在保定的工业用地；唐山港、和太空版业在唐山市曹妃甸的工业用地。

其中，宝硕股份、在2013年11月获得保定市9块商业及住宅用地，总成交金额11亿元，该公司长期从事塑料制品加工和基础化工产业，在2013年通过借款获得多块项目储备，成为保定2013年土地获取规模最大的企业。

从一体化土地价值上判断，广发证券、分析师乐加栋认为，北京、天津和廊坊市轴带线将是一体化过程中的核心区域，北京及天津主城区之外的各区县发展机会最佳；保定、唐山、沧州和秦皇岛作为第二梯队，可以享受到“环北京经济圈”和“津海政策高地”核心发展区的溢出效应；而地势相对较高的承德、张家口以休闲旅游、高新产业孵化等配套服务为主，南部4市如石家庄、邢台、邯郸、承德则主要受产业迁移的影响，作为“京津冀一体化”发展的第三梯队。

交通运输：唐山港最受益

扎根于河北的交通运输上市公司只有唐山港一家，它主要是重要的原材料进口港，而秦皇岛和黄骅港主要满足煤炭下水的需求。

京津冀一体化的推动，将推进公路、高速、机场、港口的基础建设。

在公路建设方面，未来京、津、石三个城市之间将均有3条高速路线链接，现在正在建设津-石高速公路链接石家庄和天津。

在港口建设方面，根据京津冀一体化规划中，以北京、天津和廊坊市为核心区向四周辐射，秦皇岛、唐山、保定和沧州属于中心圈层，而秦皇岛港、京唐港、曹妃甸港、天津港和黄骅港均在核心圈层中，收益率大。

就京唐港而言，由于京唐地区的优势腹地多为钢铁、煤化工等重工业企业，随着河北逐渐淘汰落后产能，该港口也将会受到影响。

相比京唐港，唐山港是京津冀一体化最为受益的公司。京津冀一体化政策将加速京津冀产业转移，重工业由北京、天津向唐山迁移，这对于唐山港影响最 大。2013年该公司实现营业收入45.5亿元，同比增长15.2%，实现归属母公司所有者净利润为8.9亿元，同比增长37.5%。该公司收入增长主要 来自于吞吐量增长，去年公司吞吐量为1.34亿吨，同比增长19.5%。铁矿石、钢材、煤炭吞吐量均有增长。

此外，唐山港集团拥有三大资源禀赋：一是铁路，拥有迁曹线股权18.28%，年运输能力2.5亿吨，远期能到4亿吨，年净利能达到7个亿；二是 码头，拥有国投京唐港30%多的股权，母公司和上市公司合计控股为第一大股东，所以具有该码头的实际控制权；三是土地，规划土地面积88平方公里，因为地 理交通优势，产业迁移会加快北京大型生产和流通型企业进驻京唐港。

钢铁、机械设备：淘汰落后产能，置入新资产

河北将成为承接北京、天津重工业产能的地区，未来，首都地区钢铁相关产业有进一步向河北转移的趋势和可能。同时，区域协同进一步加大淘汰落后产能、小产能的力度，各大钢铁集团间或将出现进一步的并购重组。

钢铁行业的本地上市公司只有两家，分别是河北钢铁和新兴铸管。而机械设备的上市公司则有8家，多集中在石家庄，代表性的有巨力索具。

大企业受益于环保整治带来的市场份额上升和基建需求回升，可以关注冀东水泥、金隅股份、河北钢铁、首钢股份。

河北钢铁环保做得比较优秀，因此这个标的在新的城镇化一体进程中压力不大，反而它的建筑用钢比例比较高，会直接受益。

而首钢股份作为北京市最重要的钢铁企业，首钢也是搬到了曹妃甸，对于城市的建设意图非常明确。

2014年1月30日，首钢股份发布重大资产交易置换报告书，报告中称，首钢股份以下属的炼铁厂、焦化厂、第二炼钢厂、高速线材厂、第一线材厂 的全部资产和负债以及持有的北京首钢嘉华建材有限公司、北京首钢富路仕彩涂板有限公司的全部股权，包括上述相关的土地租赁权价值（作为置出资产）与首钢总 公司下属河北省首钢迁安钢铁有限责任公司的全部相关资产（作为置入资产）进行置换。

河北板块房地产：华夏幸福模式受益 产业迁移隐形利好非房企

近来，保定（楼盘）、廊坊等地房价上涨的消息不绝于耳，京津冀一体化概念同样对当地上市公司股价上涨起到助推作用。

“简单来说，在京津冀地区拥有最多的土地储备，未来由于土地价格上涨带来的收益就最大。”深圳（楼盘）一位房地产行业分析师介绍。

从土地储备来看，华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展、万方发展 、香江控股和金隅股份等6家公司上市公司土地储备较为丰富，合计一级土地储备近 90000万方，二级开发项目3180万方。

其中，华夏幸福目前拥一级土地储备71000万方，二级开发规模达到1878万方，其独特的“园区+地产”模式有望在产业转移和土地升值中收获双重增长，而本土地产企业荣盛发展和廊坊发展在廊坊地区拥有最多的一级和二级土地开发项目。

另外，在整体产业迁移的政策驱动之下，部分上市公司非地产用地储备也将具备一定升值空间，金隅股份、宝硕股份、庞大集团受益。

华夏幸福“园区+地产”模式双收益

目前，华夏幸福拥有一级土地储备（委托园区面积）71000万方，其中一类土地储备（委托园区面积）34800万方。而二级开发规模达到 1878万方，主要位于北京（楼盘）市区、天津（楼盘）、廊坊及其他地区，其中，北京市区46万方、天津29万方、廊坊1676万方，其他地方合计126 万方。

不同于其他地产公司，华夏幸福“园区+地产”的模式是一种区域开发模式，特点是“政府主导、企业运作”，政府将某一区域的整体开发委托给一个企业来完成，并在政府的监督下对委托区域进行逐步开发。

另外，公司可依托园区拿地，具有较大优势，潜在土地储备巨大。而华夏幸福的园区建设将成为产业转移的直接受益者，区域价值提升带来土地储备升值。

而且，华夏幸福当初定位便是环北京经济圈，目前大部分运作成熟的园区均处于京津冀地区，未来无论是产业发展还是住宅开发都将充分受益于京津冀一体化进程的发展。

具体来看，华夏幸福开发园区主要位于环北京、环沈阳、环上海（楼盘）、环成都、环武汉（楼盘）五大区域。规划面积总计达到779平方公里，签约时间最早可追溯到2005年，为廊坊的固安区域，委托期限为50年。2011年后，华夏幸福签约开发园加速，2011年至2012年分别签约5个、7个和4个园区。

其中京津冀地区园区主要位于廊坊、张家口（楼盘）、秦皇岛（楼盘）、北京、承德（楼盘）、霸州等地。其中廊坊地区7个，数量最多，其余五地分别拥有1个开发园区。

4月1日，华夏幸福与河北盛宇房地产开发有限公司签订协议，以3亿元总价取得河北盛宇房地产公司香河项目公司90%股权。同时规定在项目公司开发达到约定条件后10日内，盛宇将其所持项目剩余10%股权转让给华夏幸福。

香河位于北京市和天津市之间，隶属于河北省廊坊市，幅员面积为458平方公里，人口33万人，素有“京畿明珠”之美誉。本次收购项目位于香河县蒋辛屯镇及渠口镇，包括两地块，主要涉及蒋辛屯镇范围和渠口镇范围。

目前，华夏幸福在廊坊下辖的固安、永清等区域已有丰富开发经验。未来公司有望充分利用协同优势，把握京津冀一体化机遇。

本土企业廊坊、荣盛分食一、二开发项目

廊坊发展是廊坊唯一的国有控股上市公司，2013年12月完成国有股权的划转。控股股东为廊坊市国土土地开发建设投资控股有限公司，实际控制人为廊坊财政局。

公司作为廊坊的城投公司，基础设施建设规模的扩大将给公司带来更广阔的业务空间。廊坊紧邻北京与天津，未来是京津冀协同发展受益最明显的地区。

廊坊市国土土地开发建设投资控股有限公司拥有大量一级土地开发及园区开发项目资源，随着京津冀一体化进程的加快，公司资产价值将得到大幅度提升。

目前，廊坊发展一级土地储备达到14980万方，主要位于廊坊地区，目前廊坊发展一集开发机园区项目储备有7个，包括光明片区改造项目、廊坊商业中心区改造项目、河北廊坊新兴产业示范区等。

而荣盛发展主要土地储备为二级开发项目。公司为主流房地产开发企业，主要开发区域集中在二三线城市。目前，公司拥有二级项目储备中未结算面积656万方布局在京津冀地区，其中303万方位于廊坊及周边地区，353万方位于京津冀其他地区。

具体来看，荣盛发展二级开发项目储备基本位于河北省内，包括廊坊、沧州（楼盘）、唐山（楼盘）、邯郸（楼盘）、秦皇岛、石家庄（楼盘）等地。其中廊坊地区有18个开发项目，数量最多，沧州地区8个，其余地区分别拥有1至3个。

    非房企隐形土地储备

金隅股份为京津冀地区最大的水泥制造企业之一，隶属2北京国资委，在北京地区拥有大量的工业用地储备和二级房地产项目开发项目。

目前，金隅股份土地使用及储备主要包括水泥及建筑材料业务持有作自用及租赁物业、作开发的物业、作未来开发的物业，房地产业务持有作销售的物业、作开发的物业、作未来开发的物业，其他业务持有作业主自用的物业、在建物业、集团持有作投资的物业等9类。

而水泥行业属于高耗能、高污染行业，在整体产业迁移的政策驱动之下，金隅股份的部分厂房将面临着搬迁的机会，而由此带来的土地资源和重新规划和价值提升，将成为金隅带来新的优质资源储备。

宝硕股份原属于化学原料和化学制品制造业，长期从事塑料制品加工和基础化工产业。

2013年11月，公司以11亿元的成交价格，获得保定市9块商业及住宅用地，楼面均价1372元/平米，成为保定13年土地获取规模最大的企业。

此前市场将保定作为北京的政治副中心的说法虽未有定论，但在河北省3月26日出台了《关于推进新型城镇化的意见》中将保定定位为承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解的服务区。金隅股份土地资源存在较大升值空间。

庞大集团处于汽车零售行业，以汽车4S店的形式，在上市之初便注入了大量的土地储备，店面数量在上市之后也保持增长趋势。目前公司在“京津冀”地区拥有108万方土地储备，大部分处于河北省，未来具备一定的升值前景。

[责任编辑：曾真真]