房地产泡沫破裂进入临界点

对于证券市场而言，PE泡沫估值过高时，其将破裂而转向下跌，而从中国房地产业来看，目前地产泡沫的危险程度非常之高.很难想象一平方米的房子能够 维持数万元，其建筑成本到底多少，恐怕目前社会都很清清楚。在目前库存、空置面积如此之大且缺少征税面的背景下，并远超居民收入支付水平的现实情况下，我 们认为其泡沫破裂的概率极大，其已进入破裂临界点。尽管利益地产商及利益体仍在高喊房价仍上涨，但作为消费者应清晰的认识其内在风险与泡沫风险，其泡沫破 裂后的下跌幅度将非常之大。其原因如下：

一、违法占房、利益关联维持泡沫。到目前社会层面的官员腐败占房、利益构结行贿等情况来看，实 际上已经到了非常严重的地步，一方面是一些内幕利益人士占房数十套，另一方面是广大民众将血汗钱堆积。可以判断，房地产市场利益链条推高泡沫并维持夸大， 欺人之谈比较明显。从市场经济学的角度来看，如果是正常收入购买多个住房并合法纳税无可厚非，但实际情况是，目前的住房腐败已经到了令人发指的地步，惩治 住房腐败利益链已是刻不容缓。近期笔者观察到某地方省级高官，其涉案金额达数亿元，拥有住房数十套、情人数十个等，可以肯定的是以其自身收入，根本不可能 购买那么多的住房，这里面存在着低价格或收贿的极大可能。通过观察近年来高官腐败案来看，动辙是数十套住房占有，这明显存在较大的利益内幕交易， 利益关联。目前中国有多少的确很难说清。研究发现，近年日本一位首相收受某地产商167平方土地，被举报后，立刻辞职，房地收回，首相与地产商受到指责与 处罚。相信未来国家层面将加大利益链条的共同炒作内幕打击力度，并对违法占房及各种税收的完善。证券市场内幕交易罪是重案，而在房地产业内幕交易、利益输 送则很少过多追责，难怪那么多楼市调控政 策无法真正落实、一征税就反对，一公布财产就沉默，实际上是切身利益关联，中国不少人士呼吁的官员财产申报制度，至今没有进展，而从实际上自身收入与其拥 有的住房或财产来看，腐败住房利益链条或应该较广且较深。同样的住房其以极低价格或无价格拥有多数，而另类人群则要高价甚至一生积蓄来购买，市场公平效率 很难体现，从政治经济学角度分析，个人认为下届政府将会有实质性的力度。

二、房价收入比远超国际警戒线，泡沫明显。从中国目前房地产现状来看，可以肯定资产泡沫是非常严重的局面。我们以北京统计局数据相关来分析，数据显 示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高 达27倍。从国家推出合理房价政策及收入比的巨大价格差来看，许多城市房价泡沫难以维系，因此目前出现的各地房地产泡沫的推波助澜实际上与利益关联者腐败 密切相关，建议国家层面加大打击住房腐败，让地产业健康发展。

三、土地财政难以维系。研究发现，我国地产业突飞猛进的时期出现在2008年，国家为防范金融危机扩散到我国，出台了四万亿经济刺激计划，一时间年信贷规模扩大至10万亿，土地财政特色明显。央企中的保利地产、招商地产、 万科地产等纷纷炒作土地，地王不时更换，使得土地价格与住宅价格疯狂上涨。尽管国家层面在2011年后出台了多个控制房价的调控政策，但房地产业的高泡沫 资产已形成规模，各地债务平台也开始累积债务。从国家货币供应来看，M2目前已高达90万亿，是目前GDP规模的200%以上，大量的资金沉淀在资产泡沫 上。今年以来，面对经济下行压力，央行不断的降准、降息，但从政策出台博弈角度来看，非常矛盾，是让资产泡沫继续累积，还是真的要下决心调控，这里的政策 成了雾里看花。但土地财政所形成的债务危机也在扩大，从未来来看，此财政的持续性难以维系。

四、巨大的库存延续中危机重重。7月13 日，国家统计局发布上半年全国房地产开发和销售情况报告显示，6月末，商品房待售面积为31408万平方米，比5月末增加了669万平方米。当前商品房库 存量达到前所未有的庞大，创下全国商品房库历史最高峰，实际上国内小产权房的面积也非常惊人。目前的情况却是房价高企、利益占房房严重。利益链条所希望通 过存货未来高卖将面临巨大的风险，如果国家对1-2套自有住宅不收税，而加大开征房地产税、物业税力度与空间，相信其利益占房、违法占房的地产公司、利益 人将面临巨大的经营性亏损和腐败问题彻底暴露，而这一切在下任政府中都有可能强势推出。

总体来看，笔者认为中国房地产业的泡沫维系已到了破裂的临界点，一平方业建筑成本作为目前消费者谁都很清楚它，如果说在房地产业初期，没有此概念，但目前来看，随着人口素质的提升，城市家庭房产的增加，它是泡沫还是物有所值都很明白。

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