H股地产商海外融资之困 8到10家企业等候IPO

　　谭璐

　　有人辞官归故里，有人漏夜赶科场。

　　复地集团将于5月13日撤销于香港交易所的上市地位，结束7年的上市历程。而另一边厢，一批内地发展商正摩拳擦掌进行海外上市的准备。德勤透露，内地发展商将重新掀起赴港上市潮，目前所知，已有8 至10 家内地发展商计划在今年第四季度和明年第一季度到香港上市。

　　复地集团解释，退市的原因之一，是复地“作为H股在香港联交所上市的内地注册公司，在海外融资的能力非常有限，包括离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式。”

　　德勤全国房地产行业主管合伙人何锦荣对本报记者解释，H股公司如果要发行新股或发债，需要经过中国证监会、外管局等部门批准，程序复杂，困难较大。而大部分在香港上市的地产公司都是在海外注册的红筹公司，没有这方面的限制，融资弹性很大。

　　目前在香港上市的H股房地产企业，主要包括富力地产、首创置业、北京北辰等，其在海外融资时都面临相似的难题，它们会如何应对？

　　H股公司曲线融资

　　民企发债的利率基本在10%或以上，而央企和国企则为6%-7%

　　复地的注册股本包含了约14.74亿股内资股和10.56亿股H股。复地选择退市，除了H股的身份制约之外，部分原因也是由于香港上市规则对公司与控股股东之间的关联交易的规定，令复星国际无法为复地注入大量资本。2010年6月，复星国际曾决定向复地集团注资23亿资金，但最终该项增发方案没有获得通过。

　　而且，复地目前的负债水平较高，也妨碍了其获取商业优惠条款的融资能力。复地的2010年报显示，去年其股东应占溢利约为17.6亿元，同比上升了254.4%，毛利率为36.5%。截至去年底，复地集团的总资产达到333亿元，总负债约为246亿元，股东应占权益达到76.29亿元，现金和银行存款达47.36亿元。

　　今年以来，多家在港上市的内地发展商选择发行各类债券筹资，其融资成本从4.75%到14%不等。何锦荣指出，以往内房股中，主要是民企发债，最近央企也参与发债。最近的情况显示，民企发债的利率基本在10%或以上，而央企和国企则为6%-7%，差别很大。比如中海外发债的利率约为6%，花样年发债的利率为14%，因此，发债对国企的吸引力会大一些。

　　不过，同为民企的富力地产则在4月份找到了海外曲线发债的途径。

　　富力宣布，计划通过其在英属维尔京群岛注册的附属全资子公司——鸿志投资有限公司发行优先票据。其中包括人民币26.12亿元、利率为7%、2014年到期的优先票据，以及1.5亿美元、利率为10.875%、2016年到期的优先票据。

　　此次募集到的款项净额约为5.397亿美元，将由发行人鸿志投资以贷款形式，不作任何扣减即时全数转借予借款人富力地产(香港)，为拓展离岸发展的机会提供资金、偿还最多约2亿美元的现有债务、为票据条款规定的利息储备户口提供资金以及作一般业务用途。富力的年报显示，2010年底其净负债率达93.4%，比2009年微跌3.6%。

　　富力地产(香港)是广州富力地产股份有限公司的全资附属公司，广州富力地产股份有限公司在中国内地注册成立，其H股在港交所上市。这样，尽管身为H股，但富力顺利完成了曲线发债融资。此前，富力曾计划回归A股上市，不过始终只是传闻而已。

　　相比其他内地发展商，富力此次海外发债的利率处于中间水平。而另一家央企背景的H股首创置业，则在今年2月发行11.5 亿元、2014年到期的人民币债券，利息仅为4.75%。有消息指出，首创置业的发债计划在2010年已获得外管局的批准。

　　再掀内房海外上市潮

　　如果整体销售额比去年下降25%，估计有10家开发商的流动资金状况会受影响

　　众所周知，目前内地房地产的融资渠道收窄，2009年底以来，包括借壳上市和再融资在内的A股融资，地产公司都未分杯羹。有些企业通过信托方式，甚至民间借贷、地下钱庄等方式来解决资金问题。部分企业则选择到香港上市，利用海外的融资平台。

　　纵然以红筹方式上市比H股方式上市更为自由，但是2006年9月8日生效的“10号文”即《关于外国投资者并购境内企业的规定》的出台，被认为是企业海外红筹上市的拦路虎。

　　根据“10号文”有关规定：境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司，应报商务部审批；设立特殊目的公司经商务部初审同意后，境内公司凭商务部批复函向证监会报送申请上市的文件。而且，特殊目的公司必须在一年之内实现境外上市，如果一年之内不能上市，商务部的批准自动失效，境内企业股权结构需要恢复至并购前的状态。

　　不过，如此复杂繁琐的规则之下，仍有“弯”可以转。如果境内企业已经是一家外商投资企业，就不适用“10号文”，有关公司的股权重组，适用此前的关于外商投资企业股权转让的规定。

　　一位熟悉内地房企海外上市的律师对本报记者表示，事实上有绕开“10号文”的办法，比如将境内被收购的公司变更为外商投资企业，或者公司控制人变更身份，成为外籍人士，完全放弃中国国籍等，但同时也需要办理“75号文”(即外管局发布的《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》)规定的登记手续。

　　何锦荣透露，已有8 至10 家内地发展商计划在今年第四季度和明年第一季度到香港上市，“部分地产商的资金压力还是健康的，央企一向稳健，民企稍差一点。内地地产市场面临整合，因此很多企业需要资金应付未来的收购项目和公司。”

　　评级公司穆迪此前发布报告指出，今年发展商的流动资金状况会转弱，因为预售资金回笼缓慢，而大量现金外流用于支付购地款、大型项目开发以及到期的信托融资和银行贷款。如果整体销售额比去年下降25%，估计有10家开发商的流动资金状况会受影响，包括合生、宝龙、绿城、恒盛、上海证大、上海置业、世茂、建业、众安、沿海绿色家园。

　　数据显示，在香港上市公司大部分内地发展商在2010年净负债比率都有上升趋势，其中，绿城的净负债率高达132%，同比上升26.9%，保利香港净负债率为60.5% ，增长54.5%。

　　德勤全国开发商行业主管合伙人施清耀对本报记者表示，更多集中在泛亚地区的私募基金会投向中国，可能会成为内地发展商的廉价资金来源，不过目前私募基金目前受到一定监管，不能随意投资于地产。

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[责任编辑：莫莫]