净负债逐渐走高 香港内房股或降价博成交量

　　张晓玲

　　截至3月30日，在港上市的内地房企绝大部分发布了2010年业绩报告。普遍性的毛利率升高、净利润大增表象下，香港内房股的现金流压力也开始凸显，而随着近期香港内房股新一轮融资暗流涌动，未来净负债继续升高趋势难以避免。本报记者调查显示，香港十大内房股无一例外在今年加大了可售货量，并表示将采取积极的定价策略，向二三线城市纵深发展。

　　具有代表性的是，绿城中国副董事长寿柏年于业绩会上表示，2010年集团平均售价为19403元/平方米，预计今年的平均售价将有所降低。

　　内房股净负债渐走高

　　本报记者统计富力、远洋、绿城、龙湖、中海、华润、恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展等十大香港内房股年报数据显示，除龙湖外，各家公司净负债率相较2009年暗升，手持现金减弱，融资成本上涨。

　　从今年一季度的情况来看，上述公司2011年初及近期均有融资计划。如恒大、碧桂园、合生一季度均发债融资，中海外上半年将在香港融资，龙湖对发行低成本长期限的离岸债务表示出兴趣等。分析人士称，这将导致内房股净负债进一步升高。

　　曾经的央企红筹远洋地产值得关注。截至期末，远洋手头现金持有约为150.4亿元，相较2009年降低了19%；净负债比率48%，比2009年上升了32%。

　　净负债率最高的是绿城中国。截至去年底，绿城拥有现金及银行存款共计149.73亿元，总借贷为340.47亿元，净负债率升至132%，较2009年提升了26.9个百分点；富力地产也未实现在2010年内将净负债与权益比率降至80%的水平，富力94%的净负债比仅次于绿城；中银国际分析师表示，扣除受限现金，以及恒大今年以来的发债融资，则恒大的净负债率达到80%左右；2010年末，雅居乐持有的现金及银行结余总额约为人民币106.81亿元，净借贷对总权益比率为49.6%，相比2009年的39.5%亦上升。

　　中海外及龙湖、碧桂园的财务控制表现良好，龙湖2010年净负债率43.6%相比2009年的55%有所下降。

　　2010年3月3日，龙湖获得标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级，展望均为稳定，为现时中国民营房企最好水平，在内房股中仅次于龙头央企中海外。

　　香港一资深地产分析师对本报记者表示，房企在A股可能给到15-20倍市盈率，但在香港只有10-15倍。“国际资本市场是以全球的眼光来评估内地房企，60%的资产负债率，40%以下的净负债比率是他们认为的财务安全底线，但大部分内房股都超越这一底线。”

　　2011年或以价换量

　　此外，今年很多内房股预销售面积或可售货量均比较庞大。如中海外预计今年销售面积将达630万平方米，按年增长约20%。2011年，绿城预期持续和新开盘销售的项目将达98个，合共可售房源金额约1,200亿元。华润置地2011年可售项目增加到47个，货值达到500-600亿。恒大地产计划合约销售金额达700亿元，同比增长38.8%。龙湖则预计，2011年将在目前在售30个项目的基础上，另推出16个新项目，全年销售目标为400亿元。

　　与此庞大供给相对应，市场中的需求却在大量萎缩，2、3月份以来，各地楼市成交低迷，内房股布局较为集中的一线及热点二线城市受限购影响更大。

　　3月4日，高华证券发布“销售停滞，复苏关键在于降价”的报告称，内房股对限购令影响的预计不足对现金流构成潜在风险。如果限购令长期执行，预计这些开发商的财务状况可能会受到影响。

　　广发证券报告也表示，2、3月份，内地房企普遍对限购为主的新国八条应对不足，放慢了推货速度，也未作价格调整。其预计，随着成交持续低迷，二、三季度将会出现糟糕的市场局面，部分公司将不得不降价应对。

　　进入3月，前述企业均表示，今年将采取灵活定价策略，出货为上。“中海的产品价格有很大的弹性。”中海外主席孔庆平说。

　　中海外反应迅速。位于上海的中海御景熙岸项目，近日采取低价开盘的策略，开盘价为20000元/平方米，比之前市场预期低2000元左右。

　　以开发豪宅著称的绿城集团也表示，今年将实行快速周转的销售策略，加快资金回笼。副董事长寿柏年指出，绿城去年销售均价19403元/平方米，由于大力发展二三线城市业务，未来或拉低集团销售均价，预计今年的均价约为1.7-1.8万元/平方米。

[责任编辑：莫莫]