揭秘招商地产七年之慢：从2个金地变成1个金地

　　理财周报记者 丁青云/文

　　这是一只大象。一只找不到节奏和市场感觉的大象。这只大象是招商地产，曾经的地产四大天王之一。

　　在新公布的中国房地产数据测评中心的2010年榜单上，地产四大天王“招保万金”命运出现分化：万科登顶千亿销售额，保利地产跨过600亿大关，金地集团销售额翻了7.8倍。招商地产则以143亿的销售额排在第18位，销售额较2009年降了14亿，名次降了2位，被绿地、绿城、万达、龙湖等一众后起之秀赶超，风光不再。

　　7年前，招商地产的销售额是万科的45%，保利的77%，金地的1.1倍。

　　现在，招商地产的销售额只有万科的14%，保利的22%，金地的51%。

　　很慢。这是众多分析人士对招商地产这7年的论断。

　　招商地产最大的问题在哪里？“公司战略。虽然他们也在到处谈土地，但从速度来说，太稳健，没有节奏，没有市场感，没有金地的疯狂，也没有万科审时度势的爆发。”北京一位知名分析人士认为。

　　“这和股东背景有关系。大股东招商局风格向来比较稳健，受集团文化影响较大。”中投证券首席分析师李少明说。

　　答案是多很面的。

　　失去的7年：从2个金地到1个金地

　　2004—2011年，是中国地产业发展最迅速的7年。但恰恰在这7年，招商地产落单了。从各个指标看，招商地产都被对手远远抛在后面。

　　从销售额看，2004年，招商地产、金地集团、保利地产、万科的销售额分别为34.7亿、31.7亿、45亿、76.6亿，四者差距不大。此时，招商地产与金地、保利站在同一起跑线上。

　　2010年，万科销售额达1026亿，7年增长12.4倍；保利销售额660亿，7年增长13.7倍；金地销售额280亿，7年增长7.8倍；而招商地产销售额仅143亿，7年仅增长4.1倍。

　　在中国房地产数据测评中心的2010年榜单上，招商地产被划分至销售额在100亿－200亿的第三梯队，当年“招保万金”唯我独尊的风光不再。

　　从总资产规模看，2004年末，招商地产总资产达84.6亿，远超保利的42.2亿、金地的58.6亿。7年后，招商地产总资产被保利、金地大幅超越。2010年9月底，招商地产总资产543.8亿，只有万科1879亿总资产的29%，只有保利1368亿总资产的39.8%，只有金地656亿总资产的83%。

　　从净利润看，2004年，招商地产净利3.6亿，当时，保利和金地净利仅1.9亿、2.5亿。7年后，招商地产被万科、保利远远甩开，开始被金地追上。2010年前三季，招商地产净利润14.3亿，比万科少18.4亿，比保利少8.6亿，和金地不相上下。

　　从土地储备看，招商地产目前有53个储备项目，土地储备为1271万平米，据推算，可支持6年30%的复合增长；金地土地储备约1676万平方米，够开发3年；万科土地储备约3698万平方米，够开发2－3年；保利地产土地储备3722万平方米。综合比较，招商地产土地储备最少，最大悬念仍是大股东手中的资源。

　　从市值看，2004年末，招商地产市值为49亿，当时，金地市值只有26亿。招商地产市值相当于两个金地。7年后格局扭转。3月3日，招商地产市值为286亿，金地为290亿，市值比金地少了4个亿，不到1个金地。

　　战略定位和市场节奏之惑

　　招商地产为什么如此之慢？众多分析师将矛头指向其战略定位。通俗讲，就是一个“路线”、两个“依赖”：即低周转高毛利中高端路线，依赖大股东、依赖核心区域。

　　“招商地产走的是中高端高毛利低周转路线，而且国企味道比较浓，市场嗅觉相对差一些。”广州一位不愿意透露姓名的分析师表示。

　　招商地产选择了低周转高毛利的“少数派”的路线。与之相对的是，万科、保利为代表的高周转模式。前者注重毛利回报、资金链安全，后者注重资产高速运转、规模扩张。

　　“你可以用稳健形容招商地产，或者说是保守。这种风格影响到拿地和扩张。中高端路线决定不可能进行大规模扩张和复制，扩张当然也快不起来。”前述广州分析师表示。

　　招商地产的保守，在拿地上表现得淋漓尽致。

　　从近几年招商地产拿地的节奏看，呈现的是逐年均增的稳健风格，近三年均衡在土地储备增长率在15%左右，感觉不到市场节奏的变化。

　　招商地产唯一的一次激进扩张是在2007年，当年拿下447.53万平方米土地储备，招商地产现在超过1/3的土地储备来自2007年。

　　但这次激进突围并不顺利：2007年扩张；2008年释放销售，连续碰到金融危机及行业调控被大量囤积；2009年碰到机遇，收入爆发性增长；2010年融资失败，再被打压。

　　自此，招商地产重新回归保守。中投证券分析师李少明认为，相对大量的土地储备，招商目前的结转速度不够快。

　　广发证券分析师赵强对理财周报记者表示：“招商地产的扩张速度一直比较慢。从这几年发展趋势上看，万科这种高周转模式更具备竞争力，尤其是在当前政策调控下，中高端住宅受到的影响更大一些。”

　　但一个微妙信号是，2009年以来，招商地产有意识地提高了速度。2009年招商地产资产周转率从0.11提升至0.24，大幅度缩小与万科、保利和金地的差距。2010年前三季度，招商地产资产周转率为0.19，略高于万科、保利、金地。

　　“富二代”长不大的纠结

　　招商地产战略定位的背后，是对大股东深深的依赖。出身豪门招商局，招商地产是典型的“富二代”。

　　“招商地产大股东资源很多，比较依赖大股东，不用像对手一样在外面激烈拼杀，不用这么累。”上海一位不愿透露姓名的分析师表示，“在强大父亲的护佑下，招商地产自身的竞争力并没有充分发挥出来。”

　　相比之下，其他三者更有进攻性。“万科和金地的第一大股东持股比例都比较小，高管自我管理的色彩比较浓，股东市场化方面没有障碍。虽然保利也是央企，但军人作风比较激进务实。”中投证券分析师李少明表示。

　　这可以从招商地产区域布局看出。招商地产从深圳起步，珠三角区域是核心，占38%。其中，深圳土地储备比例为11%，且集中于蛇口等核心区域，土地储备过度集中在一线城市和消费力较强的二线城市。从区域贡献比看，在“招保万金”中， 招商地产最依赖本部区域，外延辐射能力最弱。不过，近几年来，招商地产的土储区域集中度逐步降低。

　　缓慢的招商地产，是招商局三大核心业务中最薄弱的一环，成为大股东的心病。2009年末，招商地产仅占招商局总资产的18.3%，远远低于交通和金融业务。

　　而大股东的战略调整似乎在悄然进行着。

　　2010年8月，李建红就任招商总裁，其曾任远洋地产董事局主席，是招商局第一个有地产公司高管背景的总裁。

　　今年2月16日，招商地产公告称，原董事总经理林少斌升任董事长，原董事长孙承铭则前往大股东招商局担任副总裁，分管地产业务。

　　“这是正常升迁，管理层人员也没有什么太大改变，还是那个团队。”广发证券分析师赵强表示仍要继续观察。

　　此外，有分析人士指出，招商地产发展这么慢，一个重要原因是缺乏相应的激励机制。

　　“万科推出了股权激励，保利高管也持有股权，金地对管理层也有相当的激励，但招商地产并没有。”李少明说，“据我们了解，招商地产今年应该会推出相应的激励措施。”

[责任编辑：莫莫]