北京版国八条将出 楼市转淡开发商继续观望

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　监管层设定的2月中旬“限购细则出台大限”日益临近，但目前已明确限购的36个城市中，只有上海及青岛细则落地。在房地产第三轮调控之下，地方政府无疑将承受更大压力。临近出台大限，各地的静默，似乎也反映出地方政府复杂的心态。

　　大年初七，节后上班的第一天，作为北京市房地产市场主管部门的北京市住建委似乎显得特别忙碌。记者电话联系了几位房地产市场分管部门负责人希望采访，对方不是无人接听就是表示正在开会。北京市建委一位相关负责人向《华夏时报》记者表示，“将尽快出台执行细则，同时也将在近期公布本地区年度新建住房价格控制目标。”

　　限购细则出台大限将至

　　短短一个春节，房地产市场就经历了“冰火两重天”，去年12月底还异常火爆，但从今年1月后就开始直线下行，到春节期间则更是陷入谷底。

　　按照“新国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。

　　而据多位业内人士分析，“两会”召开之前，预计各地尤其是热点城市，都将祭出地方版的楼市调控新政，而短期内各地的房地产市场仍将处于“冬眠期”。

　　2月10日，北京市住建委一位相关部门负责人向记者表示：“这一次国八条的调控政策非常严厉，要求各地公布本地区年度新建住房价格控制目标，未完成相关目标的地方政府将面临严厉的行政问责。这在以往的调控中是从来不曾有过的。”

　　而据记者从北京、山东、浙江等地相关部门了解，对政策执行细则的明确规定也成为本轮调控中地方新政的关键点。尤其是在购房者资格审核等细节方面，地方调控细则中将进行明确规定，避免政策在执行过程中被“钻空子”。

　　北京市住建委上述负责人表示，此次北京市的调控细则将明确政策执行的具体办法，其中购房者家庭拥有住房等的具体信息将成为未来购房审查的重点，同时，本地区年度新建住房价格控制目标近期也将公布。

　　根据目前的购房规定，购房者购买住宅在过户时都以家庭为单位进行审核。据记者了解，之前在管理宽松时，审核家庭信息主要是以《家庭成员情况申报表》作为参考，对身份证、户口本、结婚证的原件并不进行审核。

　　链家地产市场研究部首席分析师张月表示，此前，一些不符合条件的人通过谎报婚姻信息的方式购买二套以上住房，使得此前的政策在落实执行上存在漏洞。而此次“新国八条”出台后，《家庭成员情况申报表》中的信息是否真实可靠，则成为新政能否平稳落地的关键。

　　严厉版北京细则出台锁定

　　事实上，北京是实施“限购令”最早的城市。2010年5月1日北京市率先出台了限购措施，要求“北京同一购房家庭只能在本市新购一套商品房”。

　　春节假期刚过，各方对北京市出台落实“新国八条”的“严厉版”细则表现出了强烈的预期。

　　有消息称，严厉版北京细则出台的时间已经被锁定在了2月12日至14日。北京市住建委的上述负责人向本报记者表示，新的北京调控细则将会“尽快出台”，主要内容也基本是落实“新国八条”的要求，在贷款、税费和购买资格上与国八条形成一致。

　　目前看来，在第三轮调控中，最严格的政策仍是加强版的限购及信贷额整体的紧缩，而北京细则也主要将在这两个方面做出明确规定。

　　“北京即将出台的新版细则，在限购方面可能将规定，去年5月1日以后已经购买过房产的家庭不得再买房，这将影响约23万个家庭。”北京中原地产区域总监张大伟说。

　　此外，根据“新国八条”的要求，个人购买二套房的首付款比例提高到60%。而此次新版北京细则也将对购房的首付款比例和利率进行明确规定。而据本报记者了解，目前，北京市已经有交通银行(5.56,0.00,0.00%)、浦发银行(12.75,-0.02,-0.16%)、光大银行(3.88,0.02,0.52%)等多家银行公布了执行二套房首付六成的日期。

　　在利率优惠上，此前尽管监管部门在去年11月要求各银行首套房贷优惠利率执行最低8.5折新规，但今年1月份，仍有部分银行出现了政策松动，首套房贷最低可以享受7折的利率优惠。据业内分析人士表示，此次新版北京细则将严格明确执行最低8.5折的利率新规。

　　春节楼市遭寒流

　　尽管此次政府将政策出台的时机选择在了春节前，但无疑新政的效力还是“立竿见影”了。

　　北京房地产交易管理网数据显示，春节7天假期，北京二手房网签了41套二手房住宅，全部为中介签约。而网签开通首日新建住宅仅签约48套，也充分“暴露”出春节期间一手房市场成交惨淡。相比三次调控前日均过千的成交量，现在的楼市成交早已不比往日。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“新国八条”的出台，抑制了楼市七成以上的购房需求。今年春节期间北京市住房的实际签约量较去年同期下降了四成左右。

　　不仅北京如此，春节期间，上海、广州、南京、杭州等多个城市楼市成交纷纷遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。

　　广州阳光家缘网站签约数据显示，2月2日-7日，广州市一手住宅网签量仅有47套，日均成交约8套，与春节前的日均网签276套相比简直是“天壤之别”，并且网签数据均来自于郊区。除此之外，南京、杭州、合肥等地楼市春节期间也遇“寒流”。

　　多位分析人士向记者表示，春节期间楼市遇冷仅仅是个开始，在政府持续调控的预期下，市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年2月，北京、上海等地预计开盘住宅项目仍然较少，实际开盘量可能更低。

　　张大伟表示，春节后市场将陷入低迷，三个月内二手房成交量可能下降六七成，但房价短期内尚不会有明显松动。

　　开发商仍等政策明朗化

　　“从现在来看，压力逐步在向开发商转移。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示，由于政策调控力度逐步加码，春节后楼市成交可能难以迅速回暖，部分开发商可能会主动通过打折优惠、降价等“以价换量”的方式吸引购房者，以促进成交。预计春节过后，调整价格策略的开发商会逐步增多。

　　而事实上，节后开发商在是否推盘与价格调整上也选择了“观望”。北京一位本地开发商向记者表示，“暂时不会推出新盘，现有的在售楼盘是否会推出优惠促销政策，还是要等待政策基本明朗之后再作打算。”

　　对于春节后的市场供应，此前北京中原以及亚豪机构预测，2月入市新盘量应该与往年数量基本相当，约有十余个项目入市暖场。但事实上，2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。截至目前，2月仅有玉汤山庄园一个楼盘取得预售许可证开盘。

　　“今年政策叠加出台，会影响到开发商的心理，推盘节奏可能出现更细致的分化。”亚豪机构市场总监郭毅表示，目前不排除一些开发商对新一轮政策产生观望情绪，在两会召开以及地方调控细则出台之前延后开盘。

[责任编辑：莫莫]