绿城上山下乡：发掘中小城市的地产机会

　　叶国靖

　　桀骜的绿城中国主席宋卫平，不再一味眷恋大城市，而是战略下沉，准备掀起一场“上山下乡”运动。目前的绿城正面临战略布局的转型，从以大中城市为主，转向中小城市、中小城镇发展。

　　绿城集团执行总经理傅林江在日前的住杭年会上公开表示：“绿城始终认为国家的宏观调控将成为常态，我们要积极应对。2010年，公司做了大量战略性的调整：一方面，向政府代建、商业代建方向发展。2010年我们商业代建的面积达到400万到500万平方米左右，绿城的在建项目约2000万平方米。另一方面，战略布局从主要以大中城市为主，现在向中小城镇发展。为此，公司最近新成立了三个公司。”

　　据《第一财经日报》掌握的消息：绿城为了向中小城市、中小城镇发起新冲锋，新成立了杭州赛丽绿城地产投资有限公司(下称“赛绿公司”)、杭州绿合房地产投资有限公司(下称“绿合公司”)等投资平台。昨天，知情人士在接受本报采访时透露，新成立的公司中，绿城的部分管理层在其中持有一定比例的股份。

　　1月25日，绿城在官方网站发表了宋卫平的一段讲话：“二三线城市的建设、社会主义新农村改造，都需要专业的营造商。我们组建绿城置业发展公司、赛绿公司、绿合公司，形成‘三驾马车’，加上绿城房地产集团、绿城房产建设管理有限公司，是希望绿城可以变成更多的绿城。”

　　上山下乡

　　就在傅林江讲话的第二天，宋卫平就突然出现在“遥远偏僻”的浙江省台州市黄岩，这次的拿地成本高达66.8亿元，是绿城迄今在全国地级市中单次金额最高的地块，比杭州市中心“喜得宝”地块的总价还高出两倍。根据此次获得的土地用地性质，绿城有意在台州建造又一个城市综合体。值得注意的是，绿城商业综合体的选址主要位于二三线城市甚至县级市，而非大中城市。

　　对此，宋卫平的公开说法是，之所以到县级市里去做商业综合体，主要由于资金非常有限。“一个县里面只要花几亿元就可以完成一个项目，按照投资回报来讲，高过一二线城市。”

　　“事实上，绿城在慈溪、诸暨、海宁等浙江省发达的县级市，项目销售好得很。比如，绿城在慈溪，2010年的销售就达到30亿元左右。”昨天，易居中国克而瑞杭州公司总经理刘晨光告诉本报，绿城此番提出的“上山下乡”深耕计划，是从战略布局、投资收益等角度综合谋划的。从现在开始，绿城更加愿意介入这些小城市、发达小城镇的快速城市化进程，分享高额利润。

　　刘晨光分析：从战略而言，绿城早已经在一二线城市完成布局，目前的困境是，市场竞拍的拿地成本非常高，收益率不断下降，而且，京、深、沪、穗等城市局部已经过热，它们都是楼市调控的重灾区。其次，三四五线城市仍然存在一个巨大的发展机会，目前大部分县级城市尚处发展阶段，土地开发成本较低，政策风险压力也相对较小，绿城可以通过综合体项目获取大量优质低廉的土地，并更容易获取政府扶持。这些地方仍然是一个投资洼地。

　　倚赖合作开拓

　　绿城“上山下乡”，仍然坚持合作开发模式。

　　傅林江称：“我们最近新成立的三家公司，将在不同的层次、不同区域主要做中小城镇发展方向。”

　　2010年以来，绿城组建成立绿城房产建设管理有限公司，在全国首创代建业务模式。在夯实基础的同时，公司导入“股份合作制”，先后组建成立绿城置业发展公司、赛绿公司、绿合公司，希望借此开辟更多的投资平台，联合更多的合作伙伴。

　　本报记者获悉：赛绿公司于2010年12月28日取得了营业执照，注册资金2亿元，目前，该公司已奔赴山东等各地展开密集的项目考察。

[责任编辑：莫莫]