利率高达13.5％ 地产商香港再冲高息债

　　谭璐

　　在香港上市的内地发展商去年不畏宏观调控，纷纷创下销售佳绩。就在市场揣测发展商的资金情况有所好转之际，近日又有多家发展商集中宣布发债，包括合生创展、华南城、中骏置业，以及去年两次发债融资13.5亿美元的恒大地产

　　事实上，去年初开始，内地发展商的发债热情就未曾减退过。据不完全统计，去年共有18家内地发展商在香港进行融资，集资总金额高达765亿港元，比2009年大幅增加104%。其中，有11家内地发展商都选择发行优先票据集资。

　　香港一位地产业分析师对本报记者表示，去年在银行信用收紧的情况下，发展商即使能从银行贷到资金，也不能用于购买土地，而发行债券则不受此控制。事实上，去年不少发展商也多次出手增加土地储备。估计今年发展商的发债集资活动会比去年少。

　　去年内地发展商集资以美元票据为主，而今年初发展商的选择则更多样化。比如，中骏置业发行的就是20亿元以人民币计价、美元结算的合成债券，成为首家发行此类债券的内地发展商。

　　合成债券

　　恒大董事局主席许家印曾在去年的一次记者会上表示，恒大总是能够未雨绸缪，在去年初就预见到宏观调控的力度将加大，因而提早发债融资。

　　从数据上看，恒大去年首先打出降价旗号之后，全年销售增长惊人，累计实现合约销售额504.2亿元，同比增长66.4%。10日，恒大宣布计划发行以美元结算的人民币优先票据，并于当天展开对亚洲和欧洲机构投资者的路演。许家印当天表示，基于市场对人民币升值的预期，市场对该类债券态度积极，相信目前是发债的好机会。许家印估计中央今年可能会加大楼市的调控力度，使市场发生大变化，因此在此时发债集资，可以使经营更加稳健。

　　恒大去年两次发行优先票据的利率高达13%，许家印表示，此次计划发行以美元结算的人民币优先票据，相关的利率较低，恒大可借此把高息贷款换成低息贷款，同时也可以把短期借贷换成长期借贷。恒大将维持总负债比率在40%以下，利息偿付比率3.5倍以下的目标。

　　许家印透露，发债集资所得部分将用于偿还内地项目的银行贷款，部分会用作流动资金，特别是支付地价。数据显示，目前恒大尚未偿还的土地款约193亿元。

　　作出同样选择的先行者是中骏置业。1月7日，中骏置业与德意志银行以及汇丰订立购买协议，成功发行20 亿元五年期的以美元结算的人民币债券，利率为10.5%，是首家成功发行合成型人民币债券的内地房地产公司。中骏置业发行的人民币债券获得8倍的超额认购。

　　至于与中骏同日公布发债的华南城则宣布，已与中银国际(亚洲)及瑞银签订认购协议，发行五年期2.5亿美元的优先票据，票面息率13.5%。华南城的认购金额超过5亿美元，有超过90 个机构投资者参与，大部分为亚洲投资者。

　　评级机构不看好

　　尽管市场认购情况目前看来比较正面，不过评级机构标准普尔与穆迪对于这些发债融资的发展商却有所顾虑。

　　1月10日，穆迪把恒大的B1公司家族评级展望从稳定修订为负面。同时也将恒大的高级无抵押债券评级从B1下调至B2，展望为负面。

　　穆迪助理副总裁曾启贤表示：“负面的评级展望反映了未来12-18个月恒大地产的业务和财务风险将有所上升。该公司正在寻求快速扩张，2011年的目标是销售增长大约40%，至人民币700亿元。然而穆迪预计中国的房地产市场和银行信贷环境于2011年将更加严峻。”

　　“虽然新债券的所得资金会为公司的快速增长计划提供资金，同时延长其债务到期日状况，但所增加的债务(扣除再融资)将使恒大地产的调整后债务/资本值比率维持在60%-65%以上的高水平，因而提升其财务风险。该比率在B1评级区间中处于较弱的水平。”曾启贤称。

　　而对于合生创展计划发行的优先无担保美元债券，评级机构标准普尔指出，在出现违约事件时，海外债券持有人比内地债权人处于不利地位。而且合生创展进取的扩张政策以及2010年的现金销售表现低于预期，表明公司的执行能力比预期逊色，疲弱的销售表现，部分源于其项目主要集中于一线城市以及高端项目所占比率不断上升。

[责任编辑：莫莫]