龙湖地产重金拿地调控基调下低容积率遭质疑

来源: 证券日报 2010-11-25 14:57

公司相关人士表示，容积率小于1是招标书上规定，具体原因并不知情

　　龙湖地产近日宣布于11月上旬提前完成248亿元的全年合同销售目标，11月24日，又以11.9675亿元中标顺义区牛栏山镇居住项目用地。据记者粗略统计，同在顺义区，土地价格已经比四年前涨逾7倍，楼面价在不到两年时间里飙涨4倍。

　　2年间楼面价涨幅逾4倍

　　2006年11月28日，龙湖地产曾竞得顺义牛栏山镇张庄村南部旧村改造住宅项目，粗略计算，折合楼面价约1907.59元/㎡，地价约913.11元/㎡。

　　2009年4月7日，龙湖地产又以45810.47万元成功竞得顺义区牛栏山镇张庄片区旧村改造二期地块，粗略计算，楼面价约2036.02元/㎡，地价约2440.62元/㎡。

　　2010年11月24日，龙湖地产以119675万元竞得顺义区牛栏山镇居住项目用地，土地面积为17.94万㎡，建筑面积不大于15.34万㎡，住宅容积率为0.85。据悉，此地块中有3万㎡将用于建造公租房，政府以6000元/㎡购买。此地块招标底价为7.8亿元，最终由龙湖地产以53.46%的溢价竞得，折合楼面价格超过9000元/㎡，土地价格约为6670.85/㎡

　　很明显，这4年里，顺义土地价格飙涨7倍，而在调控最严的不到两年时间，顺义区牛栏山的楼面价格也已经上涨了4倍多。昨日，记者从龙湖地产相关人员处得知，此次竞得地块与龙湖地产推出的香醍漫步和香醍溪岸项目临近。而对于顺义区土地价格飙升7倍的原因，该人士解释为是由于土地市场的大环境所决定：2009年上半年土地市场一片冷清，而如今顺义地区已经今非昔比，地方政府一系列产业规划和地铁线的开通使得土地价格上涨理所当然。

　　新地块或进行别墅开发

　　中邮证券分析师接受《证券日报》记者采访时表示，龙湖地产此次拿地容积率为0.85，在现行政策环境下有“逆势”而行之嫌。

　　2010年9月，国土资源部、住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》明确指出：要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

　　《证券日报》记者就此问题向上述龙湖地产相关人员进行询问，他表示对容积率小于1一事是招标书上规定，具体原因则并不知情。而对于该地块将如何开发，该人士称由于地块刚刚拍下，还未进行详细规划。但是，他也指出上述地块临近龙湖香醍漫步和香醍溪岸项目，而这两项目均为“类独栋别墅”。

　　东兴证券分析师郑闵钢则从顺义地区发展规划角度来间接表示未来房价上涨可期。而中邮证券分析师在接受记者采访时则认为，自2007年以来，政府一直严格限制低密度住宅的开发，甚至一度出现户型限制。而近两年来，他认为北京地区基本上没有新增别墅用地出让。当然，不排除个别低密度用地出让情况，不过，他也表示北京“能出这样的一块地，还挺奇怪的”。中邮证券分析师表示，与配建公共租赁住房并无关系。