太极集团：房产转让两步走便宜了大股东

　　近期，太极集团计划将旗下资产“黄埔大厦”出售给重庆市兆和实业有限公司(下称：兆和公司)。不过，有投资者提出质疑，由于黄埔大厦所处位置较好，而售价却较市场价低出许多，有售价过低之嫌。“为什么不按市价出售，公司葫芦里卖的什么药？”南京投资者李先生对此表示不满。

　　售价与市价差距甚远

　　资料显示，公司拟处置的两路口房产(名为黄埔大厦)位于重庆市渝中区重庆村1号，建筑面积30609.21平方米。经评估后，公司计划作价9002.17万元出售给兆和公司。

　　据了解，渝中区是重庆市的母城和中心城区，地处长江和嘉陵江交汇处，幅员面积23.71平方公里，人口逾66万，是巴渝文化、抗战文化和红岩精神的发源地。另据，重庆市工商局对外发布的消息，截至去年，以惠普、富士康为代表重庆外商投资企业已达到5092户。有业内人士认为，重庆作为外企入渝的桥头堡，重庆写字楼需求将实现激增，而面对迫切的需求，目前重庆中心区域写字楼非常抢手。

　　而此次公司转让的黄埔大厦，正是位于“重庆中心地带”渝中区的写字办公楼。按照建筑面积30609.21平方米，以及评估价9002.17万元，黄埔大厦每平方售价仅为2941元/平方；即便是按照大厦27539.19平方米的实用面积计算，该大厦每平方售价也仅为3268元/平方。

　　但记者经过查询后发现，目前重庆市渝中区的写字楼售价为6000元至2万元/平方米不等，与公司准备的出售价格相比，黄埔大厦的售价实在是非常低廉。

　　重置价值缺乏客观性

　　根据公司出具的资料显示，由于待估房屋与土地使用权分离，此次评估选用的评估类型为重置价值法。

　　不过，一资深评估人士向记者介绍，“重置价值的主要缺点是缺乏客观性：由于计量重置价值之日，与在市场售价可能并不完全一致，加之销售条件等可能不完全相同，因此，在重置价值数额确定过程中，不可避免地会带有一些主观因素，而由于缺少对比性，资产的重置价值只能依靠估计，重置价值的确定由此更带有主观的成分。”

　　而在黄埔大厦的评估机构给出的介绍中，也可以看出，其工作中也遇到不少问题。该评估机构表示，在现场查勘过程中他们注意到中央空调系统未使用，据“黄埔大厦”物业管理人员介绍，中央空调系统能正常使用。由于本次评估未能开机查验中央空调系统的运行状况，本次评估假定其可处于正常使用状态下进行评估。

　　另外，该机构还表示，纳入此次评估范围的房屋——“黄埔大厦”按委托方提供的《房地产权证》复印件证载建筑面积进行评估，评估人员对其进行了现场查勘但未进行专业测量，如果将来房屋产权主管部门核实的建筑面积与之有差异，按房屋产权主管部门核实的建筑面积为准并加以调整。

　　吃亏的还是上市公司

　　太极集团证券部一主要负责人接受记者采访时表示，此次出售资产分两步走：第一步先将黄埔大厦以9千万出售给兆和公司；第二步，再与公司控股股东太极集团有限公司(下称太极有限)一并将兆和公司的股权以承债方式整体对外挂牌转让，拍卖过后，公司还要将部分收益收回。

　　同时，该负责人也承认，出售给兆和公司的价格较低。

　　为什么不是一步到位，却分两步走？上述负责人解释称：“主要是担心拍卖价过高，出售会有困难。”

　　不过，值得注意的是，兆和公司注册资本为800万元，由公司控股股东太极有限和上市公司出资组建，其中太极集团出资408万元，占注册资本的51%；上市公司出资392万元，占注册资本的49%。这也意味着，兆和公司在拍卖过后，收入要按照51:49的比例分配。

　　对此，业内人士称，如果黄埔大厦的售价一步到位，上市公司获取的收入是100%；但如果出售这份房产分两步走，在最后一步的挂牌转让后，收入将按照此前兆和公司成立时的出资比例进行分配，两个结果截然不同。也就是说，上市公司低价出售的黄埔大厦，在拍出高价后，将有部分收入流入控股股东太极集团的口袋。

　　记者 张曌  

[责任编辑：莫莫]