绿城疯狂拿地后遗症：资金缺口超百亿

6月中旬，无锡市民张先生顶着大雨到处看房。正当他犹豫是否要出手时，收到一条从无锡绿城？玉兰花园项目售楼处发来的短信：“意向金10万元抵12万元或30万元抵35万元，5天内签约优惠1万元，一次性付款优惠6万元……老业主再次购房优惠1万元，赠送一个价值10万元的地下车位，一部价值8万元的中央空调”。

同一天，所有无锡绿城？玉兰花园的业主也收到了这条“开盘优惠”短信。重压之下，一再强调不轻易降价的绿城中国终于扛不住了。尽管绿城中国董事长宋卫平公开表示，“只要迅速开发销售，就不会有任何风险”，但形势还是在5月份发生了逆转。

绿城中国5月份业绩显示，当月销售20亿元，同比缩水七成，居5月份上市房企销售业绩下跌榜首位。绿城中国一直坚持的高负债开发模式也使其资金压力雪上加霜，不但去年底负债率高达105%，而且今年要支付约200亿元地价款，资金缺口超过100亿元。

耐人寻味的是，绿城中国项目在无锡销售情况很好，自去年开盘后销售率保持在90%左右。一名地产分析师就此对《投资者报》表示，对并未遇冷的项目如此“优惠”，足见绿城中国目前面临的困境和危机不可小视。“直接降价或许是其下一步棋”。

资金紧张

尽管2008年遭受过资金重压，但2009年的地产刺激政策给绿城中国送来天量信贷和可观销售额。也因此，公司全然忘记了在上一轮调控中濒临被收购的教训，仍到处疯狂拿地。

2009年8月7日，在无锡土地拍卖会现场，宋卫平一身白色T恤出现，谈笑风生中，仅用了16分钟，就以29亿元的价格轻松竞得当地41号地块。

尽管2009年到处拿地花费不少，绿城中国仍然财大气粗，截至去年年底，其现金存量近100亿元。这让公司底气十足，2010年冒着政府调控风险继续高调拿地。

2010年前两个月，绿城中国通过招拍挂取得上海、青岛、新泰、舟山等多幅优质土地。至此，公司土地储备总用地面积达2200余万平方米。

事实上，绿城中国的拿地政策一向激进。早在2008年市场低迷时期，在不少土地流拍的情况下，绿城中国接连在杭州等城市拿下稀缺住宅地块。2009年拿地更疯狂，耗资456亿元，占合同销售额的88.8%。

不少业内人士认为，绿城中国在高负债率的情况下继续拿地，一旦销售放缓，公司可能再度面临财务困境。由于绿城中国在2010年一季度拍下的土地中，部分需要一年之内缴清土地价款，这意味着，下半年所面临的资金压力非常大。

到目前为止，绿城中国未付清的地价款还有多少呢？绿城中国行政总裁寿柏年对本报记者表示，“对于2009年456亿元的地价款，去年已支付200亿元左右，今年仍有230多亿元尚未付清。”对于目前支付地价款的具体数目，寿柏年表示，2010年又购买了一些土地，地价款为90亿元左右，“如果接下来不买地的话，今年绿城中国大概要付200亿元的地价款，到现在为止，已经支付100亿元。”

也就是说，绿城从年初的手持100亿元现金，变成目前超过100亿元资金缺口。2010年又是绿城最需要花钱的一年，绿城集团在建项目达102个，新开工面积将超过800万平方米，在建面积超过1200万平方米，仅次于绿地和万科。

销售遇冷

在市场低谷时，负债率高、销售能力弱的企业无疑处于弱势。在花旗银行的分析报告中谈到，本轮调控受影响较大的房企中，绿城中国排在第一位。

之所以受影响最大是因为在绿城中国2010年开工的项目中，近三成位于一线城市，在调控背景下销售面临的挑战就更大。“绿城中国的楼盘基本属于高端项目，此次宏观调控主要瞄准了高端项目；同时，绿城中国拿地的成本一直比较高，房价回调余地不大。”易居中国分析师薛建雄表示。

尽管寿柏年认为2010年房价不会有太大影响，并坚定地相信，“中国决定房地产前行的大经济背景并没有发生变化，包括经济回暖复苏、城市化进程、居民收入提高以及居民要求改善住宅需求等方面”。

但实际的情况是，绿城中国在售的豪宅已经遇冷。数据显示，绿城中国今年以来新开盘房源的销售率呈现下降趋势，前四个月平均销售率从去年下半年的82.8%跌至65%。另一项统计显示，今年前四个月，绿城实现销售金额143亿元，尽管比去年同期增加170%，但难以掩盖销售完成水平滞后和销售率下滑的现实，而且仅完成全年销售目标的21%，远低于内地房企同行30%的平均水平。

　　还债压力

众所周知，绿城巨额负债经营的方式一直备受争议。早在2007年末时，绿城资本负债率为88.2%，到2008年末上升到140.1%，尽管去年由于楼盘销售成绩不错而促使负债水平回落至105%，但在地产上市公司中仍属高位。

“绿城95%以上的资产是住宅和土地，公司变现能力非常强。资金一旦发生问题，可以通过合作变现，我们有大量的战略合作伙伴，他们有钱。如果我们出让一些项目股份，他们还是非常乐意接受的。”寿柏年对此表现得相当乐观。

但事实却不是如此，绿城中国已陷入了高额负债泥潭。今年初，绿城与工商银行达成信托协议，共融得资金16.87亿元；与平安信托达到协议，共融得16亿元资金；与中泰信托达到协议，共融资10亿元。

“绿城的信托计划属高额融资，与工行达成的信托，年利率高达14%，从这一点也看出绿城急需资金。”上海五合国际总经理邹毅表示。

而对于海外融资，绿城变得非常小心。“绿城负债率高，合作项目多，境外投资者不喜欢高负债以及合作策略。所以目前没有在境外资本市场融资的计划，今年会扩大与银行和其他信托机构的合作。”寿柏年告诉《投资者报》。

一个重要背景是，绿城在上轮调控陷入被收购边缘，全靠调控政策逆转才转危为机。如果说2009年是绿城的起死回生年，那么2010年将是偿债年。年初，绿城中国已回购了一笔2007年发行、期限7年的高息债，金额4亿美元。公司分别在5月10日、13日、17日披露信息显示，赎回2007年发行的海外债券977.95万股。

在辉立证券一位分析师看来，根据绿城集团2009年年报显示持有的现金来看，短期偿债能力不成问题，约22亿元赎回费用不会影响公司的财务流动性。但由于该集团项目多布局在华东地区，销售回款受到房地产新政的影响较大，而在银行信贷获取方面没有明显优势，因此在2010年下半年公司的财务状况可能面临吃紧。