地产股市值昨再蒸发151亿 分析称估值将继续下行

地产板块今明两年业绩存在不确定性 　

证券时报记者 邵小萌

本报讯昨日，银监会官员对二套房认定做出说明，市场同时预期有进一步的房地产调控措施出台，导致深沪两市房地产板块继续下行。据本报数据部统计，昨日91家房地产公司市值缩水151.73亿元，龙头万科再跌2.37%，市值蒸发23.91亿元，“招保万金”4家公司市值合计缩水41.74亿元。自15日以来，一周内房地产板块市值蒸发1178.23亿元，仅万科市值就下降139.3亿元，整体跌幅11.4%。

业内人士认为，由于本次调控的力度大，房地产公司今明两年业绩存在不确定性，而行业估值也存在继续下行风险，但不会回到2008年底的低位水平。

　　增值税清算影响现金流

根据国务院17日发布的有关通知要求，税务部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。长江证券分析师乐加栋、苏雪晶认为，从房地产上市公司披露的报表分析，目前的土地增值税一般占销售收入的3%—5%，如果严格按照土地增值税累进税率算，绝大多数企业土地增值税要占销售收入的8%—10%，未来如果土地增值税真正清缴，影响地产企业净利润率应该在4个百分点左右，而且将有效影响企业现金流。

据悉，当前各地对房地产土地增值税的征收标准不同，因而很多地区存在清算问题。长江证券的测算是根据当前房地产毛利率30%得出的，而房地产毛利率达到45%以上，土地增值税将占到销售收入的10%以上。

今明两年业绩不确定

东方证券胡栋亮认为，由于预售制度的存在，2010年房地产上市公司的业绩已基本锁定。据估计，今年房地产板块整体增长在30%的水平。但随着调控的深入，如果后续成交回落、价格下跌，考虑到明年的业绩稳定，上市公司会考虑业绩预留，则今年的业绩将会打折扣。

长城证券刘昆等研究员认为，在房价上涨过快的一二线城市，如果新二套房政策短期对市场仍不起作用的话，更严厉的调控政策会出台，二季度楼市供需状况有望因此得到快速缓解，需求也会出现下降。而房价方面，由于开发商目前资金都很充裕，短期难以看到一手房普遍降价的情况，预计将滞后销量1—2个季度，二手房价格的调整将会来得更快。二季度销量和价格的下降，将影响开发商下半年的开工计划。有业内人士分析，房地产企业下半年开发量的下降，将直接影响上市公司2011年的业绩水平。

　　估值有继续下行风险

胡栋亮认为，随着楼市调整展开，地产行业估值存在继续下行的风险，但不会回到2008年低位水平。“两个原因：一是政策的提前打压有助于减少开发商的现金开支，当前地产公司资金仍然宽裕，所以基本不会出现2008年市场所担心的破产风险；第二，开发商资金的宽裕加上库存偏少，将使得今年楼市调整更多地以量缩的形态出现，也很难发生2008年开发商大量计提存货减值准备的情况，免除了业绩大幅下调的风险。”

　　未来6个月资金吃紧

有行业人士认为，根据今年开工情况看，未来6个月房地产全行业将出现资金短缺。据悉，今年全社会房地产开工量预计较去年增长22%，这是一个比较快的增长，而房地产上市公司的开工增速远超社会平均水平，已披露的2009年年报显示，大型房地产上市公司的增长都在50%左右。有业内人士分析，上市公司如果再融资不畅，其面临的资金瓶颈与其他房地产企业是一样的。

胡栋亮对此的看法则较为乐观。他认为，房地产公司资金仍然充足，如果再融资受阻，影响的只是房地产企业利润的增长部分。