国泰君安：房地产股面临中期利空

国泰君安

4月15日，国务院出台遏制房价过快上涨的政策措施，严厉打击炒房和投机性购房。对此最新情况，我部对国务院遏制房地产过快上涨事件作简要点评：

1、首付和利率提高的房贷紧缩对行业是中期利空，将有效打击推动房价猛涨的投资投机需求，缓解恐慌性需求的情绪，行业未来的房价调整和销量萎缩将产生实质影响，进而有利于维持中长期景气和泡沫。

2、因政策风险尚未完全释放、政策紧缩后行业量价必会有调整的正确反应，所以维持行业趋势谨慎的观点，维持行业中性评级。我们认为，房价和销量调整(如15%-20%)后，行业反而将逐渐产生趋势性买入机会。

3、因政策风险释放和前期股价下跌，短期股价继续大幅下跌概率小。

4、这次房贷政策紧缩构成行业实质利空的原因在于：2003年以来历次调控证明，房贷政策非常有效；二套房首付提高到50%，高于首次出台的2007年9月；首套房超过90平米首付提高到30%；首次提出可大幅提高三套房等多套购房首付和利率，严格限制炒房和投机性购房。相较首套房7折利率，本次调整相当于加息238个基点；相较普遍执行的二套房85折利率，相当于加息149个基点。

5、相比我们预期的严厉二套房贷政策来说，政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的良苦用心，例如没有明确规定三、四、五等多套房的累进制首付比例和利率(我们认为这是合理的)；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。

6、我们认为行业必将对这次房贷政策紧缩做出销量明显萎缩、房价走平甚至有一定下跌的正确反应。若开发商继续捂盘，房价继续普涨或暴涨，表现彪悍的城市将最有可能率先进行保有环节收房产税的试点。

7、政策更严厉符合我们的预期，3月17日开始我们连续在行业周报中提示政策在房价逼迫下将被迫走向更加严厉，提示政策风险上升。4月9日我们明确提出信贷调控政策比保有房产税更有可能出台。

8、若二季度政策不作为，将错过政策调控最佳时机，所以我们认为此次政策紧缩很正确。因短期供给不足、开发商捂盘、刚性需求恐慌和产业资本投资炒房，房价、地价将继续暴涨，直到有价无市，助推通胀，最终泡沫将破灭。

9、对开发商来说，抢工、平价、加快走量、储备资金粮草将是上策。